|
Данный проект следует отнести к сложной категории проектов, поскольку его строительство было связано со сносом большого количества индивидуальных жилых домов, расположенных в зоне застройки. Предварительный анализ показал, что все строительные площадки с анализируемым статусом комплексного обновления сложившейся жилищной застройки можно разделить на две основные организационно-управленческие ситуации (ОУС) по экономическому механизму реализации функций земельного девелопмента [F3DJ]: ОУС-I. Площадки, переданные застройщикам без аукционов по постановлениям городских администрации и прочим целевым условиям; ОУ С-2. Площадки, приобретенные на открытых аукционах в муниципалитетах согласно Земельному Кодексу РФ (основной действующий сейчас организационный механизм). Анализируемые инвестиционные проекты относятся к первой организационно-управленческой ситуации (ОУС-1) девелопмента КОСЗТ. В качестве основных анализируемых этапов жизненного цикла строительства объектов недвижимости типа КОСЗТ составев территориальных кластер-объектов недвижимости приняты: оначальный этап цикла: FD3 , который идентифицируется как стадия перспективной подготовки строительства, состоящая из функциональных 1компонент F (территориального и градостроительного планирования) и F 2 (подготовки земельных аукционов) с величиной показателя организационноэкономической надежности системы девелопмента КОСЗТ К 0,75; эг О ГТТ^О [F3D ] ЦИКЛ земельного девелопмента по управлению проектами приобретения земельных участков под КЖЗТ F3D' с единичной о Iорганизационно-производственной надежностью K3r^[F3D ]=1,00, принятой для всех анализируемых инвестиционных проектов, как исходная научная концепция расчета автора; 267 |
материала также взят успешно реализованный проект ОАО «Пензастрой» по комплексной жилой застройке, расположенный в г.Пензе — микрорайон Б в границах улиц Пушкина, Кулакова, Толстова (рис.3.5). Рисунок 3.5 Общий вид девелоперского проекты по комплексной жилой застройке «Микрорайон «Б» в границахулиц Пушкина, Кулакова. Толстова в г.Пензе На территории микрорайона находятся следующие дома: ул. Кулакова, 2 (15 стр.) введен в эксплуатацию; ул. Пушкина, 43 (16 стр.) — введен в эксплуатацию; ул. Пушкина, 45 (17 стр.) введен в эксплуатацию; ул. Пушкина, 47 (20а стр.) введен в эксплуатацию; ул. Пушкина/Толстого, 18 стр.; ул. Пушкина/Толстого, 19 стр.; ул. Пушкина, 206 стр.; ул. Пушкина, 20в стр.; ул. Пушкина, 20г стр. Полная информация по данному микрорайону застройки может быть уточнена на официальном сайте данной компании"-. Данный проект следует отнести к сложной категории проектов, поскольку его строительство было связано со сносом большого количества индивидуальных жилых домов, расположенных в зоне застройки. 72hitp //ww\voao-penzastroy.ru/ 112 Предварительный анализ показал, что все строительные площадки с анализируемым статусом комплексной жилищной застройки можно разделить на две основные организационно-управленческие ситуации по экономическому механизму реализации функций земельного девелопмента [F3 D 1]: ОУС-Г. Площадки, переданные застройщикам без аукционов по постановлениям городских администраций и прочим целевым условиям; ОУС-2. Площадки, приобретенные на открытых аукционах в муниципалитетах согласно Земельному кодексу РФ (основной действующих сейчас организационный механизм). Анализируемые инвестиционные проекты относятся к первой организационно-управленческой ситуации (ОУС-1) девелопмента КЖСТ. В качестве основных анализируемых этапов жизненного цикла строительства объектов недвижимости типа КЖЗТ в составе территориальных кластер-объектов недвижимости приняты: • начальный этап цикла: F D j, который идентифицируется как стадия перспективной подготовки строительства, состоящая из функциональных 1 *) компонент F (территориального и градостроительного планирования) и F" (подготовки земельных аукционов) с величиной показателя экономической надежности системы девелопмента КЖЗТ —F 3r° [FoZ>°] = 0,75 (определено в п.3.2.1 настоящей диссертации); • цикл земельного девелопмента по управлению проектами приобретения земельных участков под КЖЗТ F jD 1 с единичной экономической надежностью принятой для всех анализируемых инвестиционных проектов, как исходная научная концепция расчета автора; • цикл инвестиционного девелопмента комплексной жилой застройки F^D11 с основными анализируемыми документами в виде проекта организации строительства (ПОС) и сметной документации с выделением очередей и стадий строительств. Алгоритм расчета показателя экономической И З |