|
о Следует отметить, что не смотря на уменьшение КПэн , как неизбежных управленческих потерь интенсивности инвестиций на стыках FD;.jэтапов в жизненном цикле воспроизводства кластер-портфелей недвижимости в развивающейся системе тл 0;t J-'kgz потребительская ценность территории комплексной жилой застройки остается неизменной (U,o=const) или Ц гр ТКПШ const [FD3° 4Y]. Изменение рыночной стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости STKnHi в составе кластер-портфелей недвижимости КОСЗТ указывает на следующее: рыночная стоимость на стадии перспективной подготовки остроительства F3D всегда равна кадастровой стоимости земельного участка или ksz и она минимальна на графике; Iрыночная стоимость на стадии девелопмента F3D всегда равна рыночной стоимости прав аренды земельного участка под проект комплексного обновления сложившейся жилой застройки, которая определяется только через открытые земельные аукцион или Stioth rs(a);I II рыночную стоимость на стадии инвестиционного девелопмента F3D и цикла организационно-управленческого девелопмента F3D hi можно определить как систему увеличивающейся стоимости, формирующуюся под влиянием реализации основополагающего принципа наиболее эффективного использования (НЭИ). Он обеспечивает максимальную стоимость воспроизводимой недвижимости; стоимостной потенциал территории застройки девелопера-У застроищика последовательно наращивается и максимален на завершающей стадии жизненного цикла реализации инвестиционных проектов КОСЗТ с максимальным значением стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости Бтыи , которая приходится на этапы ввода объектов в эксплуатацию и этап эксплуатационного девелопмента. Анализ показывает, что значительные потери надежности для второго проекта комплексной жилой застройки «Микрорайон Б» связан с действием 270 |
Следует отметить, что не смотря на. уменьшение Кзг°, как неизбежных управленческих потерь интенсивности инвестиций на стыках FDirJэтапов в жизненном цикле воспроизводства кластер-портфелей недвижимости в развивающейся системе градостроительная потребительская ценность территории комплексной жилой застройки остается неизменной (Uo=const) или Цфткпн,= const [ТОэ°“!У]. Учитывая, что под градостроительной ценностью территории в данном \ исследовании подразумевается понятийная категория, характеризующая способность земельных участков и последующих его улучшений к удовлетворению определенной суммы общественных социальноэкономических потребностей градостроительного типа (п.3.1 настоящей диссертации) (Ц ГрТКП,,? = —/У)тТкПн£— К тэп зт.^ 5 на рис.3.6 показан принципиальный характер изменения данной закономерности как постоянной величины на всех этапах девелопмента. Это характеризует отмеченную на рис.3.6 закономерность типа Lfo^const или const [FZ>*0~,V]. Также на рисунке отмечено изменение рыночной стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости SncnHi в составе кластерпортфелей недвижимости ТКПН. Принципиальная закономерность данной закономерности указывает: • рыночная стоимость на стадии перспективной подготовки строительства F^D всегда равна кадастровой стоимости земель или S fdso^ ksz и она минимальна на графике; • рыночная стоимость на стадии девелопмента F^D всегда равна рыночной стоимости прав аренды земельного участка под комплексную жилую застройку, которая определяется только через открытые земельные аукцион или SnoiH I= rs(a); • рыночная стоимость на стадии инвестиционного девелопмента F$D и цикла организационно-управленческого девелопмента F jD m можно определить систему увеличивающейся стоимости, которая подвержена графику стоимости, 116 формирующемуся под влиянием реализации основополагающего принципа наиболее эффективного использования (НЭИ). Он обеспечивает максимальную стоимость воспроизводимой недвижимости S t k t i h и -ш = s(H3H-G>). • стоимостной потенциал территории застройки у девелоперазастройщика последовательно наращивается и максимален на завершающей стадии жизненного цикла реализации инвестиционных проектов КЖЗТ с максимальным значением стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости Sjioihi . которая приходится на этапы ввода объектов в эксплуатацию и этап эксплуатационного девелопмента или SnaiHiY= шах. Анализ показывает, что значительные потери надежности для второго проекта комплексной жилой застройки «Микрорайон Б» связан с действием следующих основных факторов: наличие организационной ситуации по необходимости расселение индивидуального жилого фонда, что входило в обязательные технические условия выделения данного участка. К основным факторам уменьшения экономической надежности системы девелопмента КЖЗТ также следует отнести; высокую длительность реализации данных типов проектов до 15 и более лет и, как следствие, высокой степенью действия всех внутренних и внешних производственно-финансовых рисков; недостаток собственного капитала компании с ориентацией застройщиков не на собственные оборотные средства, а на преимущественное финансирование проекта за счет средств покупателей в договорах долевого участия; наличием этапа кризиса экономики с резким падением платежеспособного спроса и прочими причинами. В качестве главного фактора низкой экономической надежности таких проектов автор видит отсутствие широкомасштабных эффективных общегосударственных, региональных и муниципальных программ по поддержке комплексного жилищного строительства. Следует отметить также, что низкая экономическая надежность во многом инициируется и предопределяется отсутствием достаточно проработанных государственио117 |