|
следующих основных факторов: наличие организационной ситуации по необходимости расселения индивидуального жилого фонда, что входило в обязательные технические условия выделения данного участка. К основным факторам уменьшения организационно-экономической надежности системы девелопмента КОСЗТ также следует отнести; высокую длительность реализации данных типов проектов до 15 и более лет и, как следствие, высокой степенью действия всех внутренних и внешних организационных производственно-финансовых рисков; недостаток собственного капитала компании ориентацией застройщиков не нас собственные оборотные средства, а на преимущественное финансирование проекта за счет средств покупателей в договорах долевого участия; наличием этапа кризиса экономики с резким падением платежеспособного спроса и прочими причинами. В качестве главного фактора низкой организационно-экономической надежности таких проектов автор видит отсутствие широкомасштабных эффективных общегосударственных, региональных муниципальныхи программ по поддержке комплексного жилищного строительства. Следует отметить также, что низкая организационно-экономическая надежность во многом инициируется предопределяется отсутствием достаточно проработанных государственно-муниципальных программ на стадии и перспективной подготовки строительства, в том числе государственно-частного и муниципально-частного партнерства в этой проблемной сфере строительства. К таким обязательным мероприятиям и задачам этой прединвестиционной стадии, которые не выполняются сейчас в полной мере, относится готовность документации по территориальному планированию, выполненной согласно Градостроительному Кодексу РФ (разработка генпланов застройки территорий и правила землепользования и застройки поселений). Аналитическое исследование градостроительных процессов перспективной подготовки строительства в Курской области показало, что нормативное формирование системы градостроительной документации в Курской области еще не 271 |
развертывается вся последующая система управления воспроизводством территориальных комплексов недвижимости, в том числе и по проектам КЖЗТ. Впервые на данной стадии девелопмента на этапе разработки генеральных планов строительства поселений определяются зоны жилой застройки и прогнозируются требуемый градостроительный уровень вводимого жилья по категориям' в разрезе определенных территорий, микрорайонов и кварталов застройки и сроки такого строительства. Поэтому можно считать, что начальная точка интенсивности (производительности) строительства, или инвестиционной активности, определяется готовностью данных документов градостроительного планирования. Поскольку основой оценки экономической надежности систем девелопмента является рассмотрение инвестиционной интенсивности строительства по всей цепочке жизненного цикла, рассмотрим более подробно начальную точку отсчета этой системы Dksz0;1 по основным функциональным компонентам реализации типа F . Исследование градостроительных процессов перспективной подготовки строительства в Пензенской области показало, что нормативное формирование системы градостроительной документации в Пензенской области еще не завершено. Это подтверждает отсутствие разработанной и утвержденной в полном объеме документации градостроительного и территориального планирования. Говоря о градостроительном и территориальном планировании в РФ в целом как определенной стадии прединвестиционных мероприятий, следует отметить, что Градостроительным кодексом РФ выбран единый методический подход к выполнению, составу и содержанию всех видов градостроительного и территориального планирования, независимо от их уровня — федерального, регионального или местного. Проведенный авторский анализ показал, что, как правило, при разработке документации территориального планирования отсутствуют материалы инженерных изысканий, четкая слланированность и последовательность разработки документации. Б большинстве случаев генеральные планы и схемы территориального планирования разрабатываются 85 формирующемуся под влиянием реализации основополагающего принципа наиболее эффективного использования (НЭИ). Он обеспечивает максимальную стоимость воспроизводимой недвижимости S t k t i h и -ш = s(H3H-G>). • стоимостной потенциал территории застройки у девелоперазастройщика последовательно наращивается и максимален на завершающей стадии жизненного цикла реализации инвестиционных проектов КЖЗТ с максимальным значением стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости Sjioihi . которая приходится на этапы ввода объектов в эксплуатацию и этап эксплуатационного девелопмента или SnaiHiY= шах. Анализ показывает, что значительные потери надежности для второго проекта комплексной жилой застройки «Микрорайон Б» связан с действием следующих основных факторов: наличие организационной ситуации по необходимости расселение индивидуального жилого фонда, что входило в обязательные технические условия выделения данного участка. К основным факторам уменьшения экономической надежности системы девелопмента КЖЗТ также следует отнести; высокую длительность реализации данных типов проектов до 15 и более лет и, как следствие, высокой степенью действия всех внутренних и внешних производственно-финансовых рисков; недостаток собственного капитала компании с ориентацией застройщиков не на собственные оборотные средства, а на преимущественное финансирование проекта за счет средств покупателей в договорах долевого участия; наличием этапа кризиса экономики с резким падением платежеспособного спроса и прочими причинами. В качестве главного фактора низкой экономической надежности таких проектов автор видит отсутствие широкомасштабных эффективных общегосударственных, региональных и муниципальных программ по поддержке комплексного жилищного строительства. Следует отметить также, что низкая экономическая надежность во многом инициируется и предопределяется отсутствием достаточно проработанных государственио117 муниципальных программ на стадии перспективной подготовки строительства, в том числе госудасртвенно-частного и муниципально-частного партнерства в этой проблемной сфере строительства. К таким обязательным мероприятиям и задачам этой прединвестиционной стадии, которые не выполняются сейчас в полной мере, относится готовность документации по территориальному планированию и градостроительству, выполненной согласно Градостроительного кодекса РФ (разработка генпланов застройки территорий и правила землепользования и застройки поселений). Аналитическое исследование градостроительных процессов перспективной подготовки строительства в Пензенской области показало, что нормативное формирование системы градостроительной документации в Пензенской области еще не завершено. Эго подтверждает отсутствие разработанной и утвержденной в полном объеме документации градостроительного и территориального планирования (что подтверждено статистически). Сдерживающим фактором КЖЗТ следует отметить низкую эффективность процедур земельного девелопмента, когда возможностью купить земельные участки под КЖЗТ могут позволить себе только крупные финансово-промышленные строительные компании. Это во многом способствует монополизации жилищного рынка, и уменьшает доступность жилья. В этой связи, конечно, нужны специальные федеральные и региональные программы по поддержке девелоперов — застройщиков по стимулированию их участия в данных типах проектов. В этой связи, действие данного программно-регулируемого внешнего фактора систем управления комплексным девелопментом КЖЗТ позволит существенно поднять надежность инвестиций в данный сегмент жилищного рынка на этапе «входа» компаний в данный сегмент и в среднем на 15—20% повысить экономическую надежность инвестиций в данные типы проектов. В качестве основных предложений автора по повышению экономической надежности системы девелопмента комплексной жилой застройки территорий предлагаются: 118 |