|
трасчета системы показателей Кин i-j на различных последовательных этапах девелопмента. Б) По стоимости и интенсивности строительства. Для расчета показателей интенсивности инвестиции рассмотрены расчетные данные на этапе инвестиционного девелопмента проекта комплексной жилой застройки (F3Dn). В использовалась утвепжденная заказчиком-застройщиком проектная документация на строительство комплекса объектов «Петровский квартал», где согласно общефедеральным требованиям законодательства РФ проводился расчет интенсивности инвестиций в рамках проектного раздела ПОС. Анализ содержания «Проект организации строительства» и входящих в него календарного графика строительства, генплана застройки и прочих материалов позволил определить следующие основные частные составляющие интенсивности инвестиций: расчетная продолжительность строительства согласно проекту детальной планировки и ПОС в составе утвержденной проектной документации; расчетная стоимость строительства; строительство предусмотрено в три очереди Tj =2,3 года при стоимости в V] = 362 млн.руб., вторая Т2=2,3 года при стоимости в V2= 491 млн.руб., третья Т3 =2,1 года при стоимости в V2 = 521 млн.руб. Основные инвестиционные решения принимаются девелопером на стадии приобретения земельных участков в виде документов типа техникоэкономических обоснований по приобретению земельных участков (ТЭО). Структура корпоративного документа по land-девелопменту, как показал проведенный автором анализ, весьма различна по содержанию. Но, как правило, продолжительность строительства прогнозируется по фактически достигнутому в девелоперской компании темпу строительства, а стоимость определяется преимущественно сравнительным методом по объектам аналогам с учетом сложившихся ценовых трендов. В этой связи, как показал анализ, эти решения в виде определенных ТЭО затем детализируются на стадии инвестиционного девелопмента F3Dn. 276 |
область, Пензенский район, Засечный сельсовет,, с. Засечное, 5 микрорайон, ул. Мясницкая, д.4. Для расчета экономической надежности были использованы следующие проектные данные: А) по этапам и срокам строительства: начало, строительства 2 кв. 2008 г. (согласно ПОС). Затем заказчик-застройщик неоднократно переносил сроки окончания строительства. Контроль данных изменений авторпроизводил по результатам анализа Проектных деклараций, размещенных на официальном сайте проекта заказчика-застройщика'гООО «Мегаполис-Девелопмент». К таким: переносимым срокам окончания строительства относятся 4 кв. 2009 г., 4 квартал 2009 г., 31 августа .2010 г., декабрь 2010 г. Это относится к первой очереди строительства. Данные показатели обязательны для публичного размещения застройщиком согласно закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных, объектов, недвижимости ...». Показатели изменений сроков ввода служили основанием для определения расчетного параметра экономической надежности Кэг по продолжительности строительства 'Г * ' * (.j. Для этого, согласно разработанной во второй главе настоящей диссертации методики, определяется величина отклонений А Т ^ К как разница между сроками строительства на последующих этапах о т . срока строительства на базовом единичном уровне (этап земельного девелопмента или для анализируемого случая срок подписания договора переуступки прав и требований от 25 октября 2007 г.). При этом отношение 7} к (Г/+Д7)_/1К) является основой для расчета системы показателей Кэ/ ц на различных последовательных этапах девелопмента. Б) по стоимости и интенсивности строительства. Для расчета показателей интенсивности инвестиций рассмотрены расчетные данные на этапе инвестиционного девелопмента комплексной жилой застройки В качестве исходных документов для расчета нами использовалась утвержденная заказчиком-застрошциком проектная документация на строительство комплекса объектов «Петровский квартал», где впервые согласно общефедеральных требований законодательства РФ проводился расчет интенсивности инвестиций в рамках проектного раздела ПОС. Анализ содержания Проект Организации Строительства и входящих в него календарного графика строительства, генплана застройки и прочих материалов позволил определить следующие -основные частные составляющие интенсивности инвестиций: расчетная продолжительность строительства согласно проекту детальной планировки и ПОС в составе утвержденной проектной документации — 5 лет; расчетная стоимость строительства 1 374 ООО руб.; строительство предусмотрено в три очереди Т* =2,3 года при стоимости в V\ = 362 млн руб., вторая Т2=2,3 года при стоимости в V2 = 491 млн руб., третья Г3 =2,1 года при стоимости V2=521 млн руб. Основные инвестиционные решения принимаются девелопером на стадии приобретения земельных участков в виде документов типа техникоэкономических обоснований по приобретению земельных участков (ТЭО). Причем структура корпоративного документа по land-девелопменту, как показал проведенный автором анализ, весьма различна по содержанию. Но, как правило, продолжительность строительства прогнозируется по фактически достигнутому в девелоперской компании темпу строительства, а стоимость определяется преимущественно сравнительным методом по объектам аналогам с учетом сложившихся ценовых трендов. В этой связи, как показал анализ, эти решения в виде определенных ТЭО затем детализируются на стадии инвестиционного девелопмента F^Dn. Этап инвестиционного девелопмента F^DU рассматривается как содержащий следующие основные функциональные задачи: выполнение инженерных изысканий; проектирование, экспертиза, получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, заключение договоров долевого участия и пр. На стадии проектирования в разделе ПОС происходит этап дальнейшей конкретизации инвестиционных решений девелопера по стадиям жизненного цикла Более детальная проработка проекта приводит к более точным расчетам как затрат на техусловия, затрат по кластер-портфелям различных типов недвижимости, их стоимости, так и продолжительности. Это 103 |