|
пЭтап инвестиционного девелопмента F3D рассматривается как содержащий следующие основные функциональные задачи: выполнение инженерных изыскании; проектирование; экспертиза; получение разрешения на строительство; размещение проектной декларации; заключение договоров долевого участия и пр. На стадии проектирования в разделе ПОС происходит этап дальнейшей конкретизации инвестиционных решении девелопера по стадиям жизненного цикла • * F3D‘‘J. Более детальная проработка проекта приводит к более точным расчетам как затрат на технические условия, затрат по кластер-портфелям различных типов недвижимости, их стоимости, так и продолжительности. Это приводит к изменениям организационной надежности системы девелопмента и закономерному ее уменьшению за счет процессов уточнения. Следует отметить, что сопоставление вышеуказанных расчетных проектных данных с аналогичными данными застройщика на стадии приобретения земельного участка в составе ТЭО инвестиций, как единичного уровня надежности системы "П 0;t -‘-'kgz показало, что в целом прогноз застройщика-девелопера был выдержан довольно надежно уменьшение произошло по планируемой интенсивности инвестиций на 10% по итоговому коэффициенту готовности Кэг°. При этом общий срок реализации проекта на стадии приобретения земельного участка (ТЭО) также принимался инвестором тв размере 5 лет. Поэтому Кпэньн , ввиду отсутствия отклонений или ATj.j Т 0, рассчитывался как КПЭн1-п = Тj /Tj +ATj.j ОТК 5/5+0 1,0. отк Второй расчетный компонент К ин° [F3D п] по объемам инвестиций выявил отклонение в сторону их увеличения на 10%. Это позволило рассчитать Кин ¥=Yj/Yj+A Yj отк= 1/1,1=0,90. При этом планируемые укрупненные инвестиции на данный проект КОСЗТ отличаются в денежном выражении по vэтапам на 174 млн.руб. или 10% (КИн1-п = Vj / Vj +AVj.j 0,88-0,90). 1 374/(1374 + 174) этапе В связи с этим общий коэффициент К°ин проекта в системе Dkgz F3D 0;t на по интенсивности инвестиции, как двухкомпонентныи 277 п |
рамках проектного раздела ПОС. Анализ содержания Проект Организации Строительства и входящих в него календарного графика строительства, генплана застройки и прочих материалов позволил определить следующие -основные частные составляющие интенсивности инвестиций: расчетная продолжительность строительства согласно проекту детальной планировки и ПОС в составе утвержденной проектной документации — 5 лет; расчетная стоимость строительства 1 374 ООО руб.; строительство предусмотрено в три очереди Т* =2,3 года при стоимости в V\ = 362 млн руб., вторая Т2=2,3 года при стоимости в V2 = 491 млн руб., третья Г3 =2,1 года при стоимости V2=521 млн руб. Основные инвестиционные решения принимаются девелопером на стадии приобретения земельных участков в виде документов типа техникоэкономических обоснований по приобретению земельных участков (ТЭО). Причем структура корпоративного документа по land-девелопменту, как показал проведенный автором анализ, весьма различна по содержанию. Но, как правило, продолжительность строительства прогнозируется по фактически достигнутому в девелоперской компании темпу строительства, а стоимость определяется преимущественно сравнительным методом по объектам аналогам с учетом сложившихся ценовых трендов. В этой связи, как показал анализ, эти решения в виде определенных ТЭО затем детализируются на стадии инвестиционного девелопмента F^Dn. Этап инвестиционного девелопмента F^DU рассматривается как содержащий следующие основные функциональные задачи: выполнение инженерных изысканий; проектирование, экспертиза, получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, заключение договоров долевого участия и пр. На стадии проектирования в разделе ПОС происходит этап дальнейшей конкретизации инвестиционных решений девелопера по стадиям жизненного цикла Более детальная проработка проекта приводит к более точным расчетам как затрат на техусловия, затрат по кластер-портфелям различных типов недвижимости, их стоимости, так и продолжительности. Это 103 приводит к изменениям экономической надежности системы девелопмента и закономерному ее уменьшению за счет процессов уточнения. На данной стадии использовались проектные решения и сметная документация в базовых цепах 2001 г. с применением расчетных индексов удорожания. Продолжительность строительства на данном этапе определяется по нормативам из СНИП. Именно поэтому в качестве расчетного значения экономической надежности этапа инвестиционного девелопмента A3D11 в приняты решения НОС, которые необходимо сопоставить с предыдущими базовыми (единичными по значению) решениями на F^D1. Следует отметить, что сопоставление вышеуказанных расчетных проектных данных с аналогичными данными застройщика на стадии приобретения земельного участка в составе ТЭО инвестиций, как единичного уровня надежности системы показало, что в целом прогноз застройщикадсвелопера был выдержан довольно надежно — уменьшение произошло по планируемой интенсивности инвестиций на 10% по итоговому коэффициенту готовности Кэг°. При этом общий срок реализации проекта на стадии приобретения земельного участка (ТЭО) также принимался инвестором в размере 5 лет. Поэтому ввиду отсутствия отклонений или АТ,_/тк = 0, рассчитывался как /<Гэгм\ = Tj / Т\ +Д Г,_/гк= 5/5+0 = 1.0. Второй расчетный компонент Кэг [AbD11] по объемам инвестиций выявил отклонение в сторону их увеличения на 10%. Эго позволило рассчитать Кж=1уГ,+ДГ_/0ТК=1/1,1=0,90. При этом планируемые укрупненные инвестиции на данный проект КЖЗТ отличаются в денежном выражении по этапам на 174 млн руб., или 10% (А;гmiV= Vj/V, + Д К ,/ГК= 1 374/(1374 + 174)= 0,88-0,90). В связи с этим общий коэффициент готовности системы Dksz0;* на этапе F^D]] по интенсивности инвестиций, как двухкомпонеитный мультипликативного типа, будет равен величине 0,90, определенный как A^°[AbDn]= K j • Кэг] = 0,90* 1,0 =0,90. Следует отметить, как показал анализ, сбор статистики на стадии F^D1для расчета показателей АГэг° весьма затруднен и сложен ввиду как I 104 • |