|
+D , млрд. руб. Жизненный цикл продаж объектов недвижимости по договорам долевого участия Тз[&&п]=2,1 г.(ПОС) Тз[РэОш]=4,5 г.( прогноз) F3DIY Г——--х— 1 11 $ 1 * 1 F3D Зона балан совой и чистой прибыли проекта бъем доходов от реализации территориальных кластерT2[F3D^2t3 г,(ПОС) портфелей недвижимости типа ТКПН[(1-2) T2[FsDm]=3f8 г.(фактпрогноз) FD3 ..о 2006 2008 2009 2010 Tt[F3Dш/[=3,9 г. (факт прогноз) Т,[РэОи]=2,Зг.(ПОС)\ Зона эффекта проекта 2012 2013 2014 2015 — Зона затрат проекта 1 1 1 1 i------------------------------в ф ф [ Третья очередь строительства (прогноз) Вторая очередь скройте л ьства (лрогмоз) Первая очередь строительства (лдогш?) Ог\71 млрд, руб эг [Т]={ T(0)[F3DH] = 5,25 лет}/{Т(0)[Р3О11] = 7,75 лет}=0,72; Кэг и[У] 0,85; КэЛРэП = 0,72 * 0,85 = 0,61К Рис. 5.3. Графическая интерпретация определения организационно-экономической надежности развивающейся системы девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки DkgZ 0;t на примере типичного жизненного цикла проекта КОСЗТ «Петровский квартал» по показателю по К>,° с моделированием зон затрат, эффектов и параметров факт-прогнозных отклонений Y и Т по очередям строительства 280 |
коифидициальности такой информации, так и отсутствия у девелоперского бизнеса обязательных стандартов расчета ТЭО. Зачастую такие документы весьма укрупнены, схематично-условны, а также к моменту исследования могут быть потеряны или полностью отсутствуют. Для нашего случая исследования у # руководства компании-застройщика сохранились такие расчеты, которые и позволили установить исходно-пронозируемые значения интенсивности инвестиций в данный проект на стадии его приобретения через переуступку прав, согласно данным указанных в проектной декларации. Это позволило идентифицировать исходный уровень интенсивности инвестиций для единичной надежности Кэг на этапе F^D]. Дальнейшее сопоставление исходной единичной интенсивности инвестиций с аналогичным показателем инвестиционного девелопмента в составе ПОС показало закономерное рассеивание экономической надежности инвестиций, связанное с уточнением прогнозных данных на стадии FoDu. Для целей определения экономической надежности инвестиций в развивающейся системе девелопмента Dkgz0;t на последующем этапе F^Dm автором исследовался довольно обширный дополнительный информационный массив аналитических данных у заказчика-застройщика данного проекта. Это позволило идентифицировать как исходную ситуацию выдачи земельного участка под застройку, так и определить все мероприятии и затраты данного девелопера по текущим стадиям фактической реализации проекта. Особенностью данной идентификации является то, что она проведена во временно-стоимостных и функциональных рамках принятого жизненного цикла девелопмента комплексной жилой застройки Для целей графическая интерпретации определения экономической надежности развивающейся системы девелопмента комплексной жилой застройки Dkgz;t автором была разработана модель, показанная на рис. 3.4. В ней на примере типичного жизненного цикла проекта КЖЗТ «Петровский квартал» показана схема расчета ДГэг° по компонентам с моделированием зон затрат, эффектов и параметров факт-прогнозных отклонений по очередям строительства. На данной модели показаны как проектные 105 T:[FjD T2(FoDll!]=3,S г.(фактпрогноз) Зона эффекта проекта Зона затрат проекта прогноз) TifFyD,1]=2,3 гЛЮ{') ,3, млрд руб К Л Т И T(0)[F-,D"]-5,25 ncT}/{T(0)[F;)DllIj a 7,75 лет}-0,72; KX°(V] = 0.85; К*°[Р3Э иш]-0 ,7 2 * 0,85 0,61 Зона балан совой к чистой прибыли проекта Ю , м л р д Жизненный цикл продаж объектов недвижимости но договорам долевого участия Трстья очередь строительства (прогноз) ■*— г Вторая очередь строительства (прогноз) П е р в а я о ч е р е д ь с т р о и т е л ь с т в а (прогноз) Т,[Г&"]=2,1 г.(ПОС) I Тз[PjDШ1-4,5 г.( прогноз) Объем доходов от реализации территориальных кластер-портфелей нсдвижимостй типа TKJ7H,(1-2) Рисунок 3.4Графическая интерпретация определения экономической надежности развивающейся системы девелопмента комплексной жилой застройки Dk%: Jна примере типичного жизненного цикла проекта КЖЗТ «Петровский квартал» по показателю но AV° с моделированием зон затрат, эффектов и параметров факт-прогнозных отклонений Vn Т по очередям строительства 108 градостроительному и территориальному планированию. Установлены аналитические данные их развития, позволяющие утверждать, что существует проблема как своевременной разработки основных предынвестиционных документов строительства (генпланов, правил землепользования и застройки и пр.), так и эффективности развития регионального рынка земельных участков под ЮКЗТ. Определена экономическая надежность данного этапе в размере 0,75 по показателю Кэ г . 3. Выполнена графическая интерпретация алгоритма определения экономической надежности развивающейся системы девелопмента комплексной жилой застройки Dkgz ;t на примере типичного жизненного цикла проекта ЮКЗТ «Петровский квартал» по показателю jRf3r с моделированием зон затрат, эффектов и параметров факт-прогнозных отклонений V и Т по очередям строительства. 4. Установлены закономерности расчета и изменения показателей экономической надежности инвестиций по показателям готовности на примере типичного инвестиционного проекта комплексной жилой застройки «Петровский квартал» в развивающейся системе девелопмента DkSZ0;t, что показало следующую картину экономико-математической тенденции изменения данного показателя в виде цикла последовательных итераций: со следующими значениями: Кэг° [Atgr°;l] = 0?75 1,00 0,90 —0,55 0,52. 5. Осуществлен комплексный анализ экоиомико-математических закономерностей изменения надежности системы девелопмента Dkgz0;t по интенсивности инвестиций в жизненных циклах FDj°'lvc учетом постоянной градостроительной ценности территории застройки (n rpTKnil-const[FD0°-lv]) и тенденций значительного роста рыночной стоимости ТКПН на стадии инвестиционного девелопмента (F^D 1) для двух типов проектов. Установлены зоны формирования и рассеивания экономической надежности, а также основные факторы дестабилизации. 121 |