|
регулировать отношения по сдаче в аренду иных объектов, поэтому к аренде нежилых помещений, исходя из буквального толкования норм права, применяю гея общие нормы, а п. 1 ст. 654 ГК РФ не может быть применен. Более того, если признать договор аренды нежилого помещения незаключенным по мотиву отсутствия в нем размера арендной платы, то одним из способов защиты нарушенного права несостоявшегося арендодателя может выступить взыскание неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением; при этом в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ сумма неосновательного сбережения вследствие временного пользования чужим имуществом, будет рассчитываться исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось такое пользование и в месте, в котором оно происходило, то есть плата за неосновательное фактическое пользование помещением рассчитывается аналогично правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ. Однако судебная практика идет по другому пути, и договор аренды нежилого помещения, в котором не определен размер арендной платы, признается незаключенным. Это является еще одним доводом в пользу того, чтобы легализовать понятие нежилого помещения и законодательно установить правило о том, что цена аренды является существенным условием договора аренды нежилого помещения, что и позволит решить указанную проблему. Содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям по сравнению с содержанием обычного договора аренды. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей. Во-первых, расширена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (и. 1 ст. 611 ГК РФ). Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или 140 |
88 Однако, как показывает предшествующий анализ, данная норма не может действовать в отношении аренды помещений или части помещений в составе зданий. Следовательно, при аренде такого имущества обычный порядок определения арендной платы (в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ) может быть использован. Делая такой вывод, мы исходим из следующего: 1) юридически помещение не является частью здания, а представляет собой особый объект недвижимости и особый, отличный от здания, объект аренды; 2) помещение в здании может являться отдельным объектом зарегистрированного права; 3) специальные нормы параграфа 4 главы 34 ГК РФ регулируют отношения по сдаче в аренду только тех объектов, которые в этом параграфе указаны, а именно зданий и сооружений, — следовательно, специальная норма п. 1 ст. 654 ГК РФ не может регулировать отношения по сдаче в аренду иных объектов, поэтому к аренде нежилых помещений, исходя из буквального толкования норм права, применяются общие нормы, а п. 1 ст. 654 не может быть применен. Более того, если признать договор аренды нежилого помещения незаключенным по мотиву отсутствия в нем размера арендной платы, то одним из способов защиты нарушенного права несостоявшегося арендодателя может выступить взыскание неосновательного обогащения за фактическое пользование помещением. При этом в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ сумма неосновательного сбережения вследствие временного пользования чужим имуществом, будет рассчитываться исходя из цены, существовавшей во время, когда закончилось такое пользование и в месте, в котором оно происходило, то есть плата за неосновательное фактическое пользование помещением рассчитывается аналогично правилу п. 3 ст. 424 ГК РФ. Однако судебная практика идет по другому пути, и договор аренды нежилого помещения, в котором не определен размер арендной платы, признается незаключенным. Это является еще одним доводом в пользу того, чтобы легализовать понятие нежилого помещения и законодательно установить правило о том, что цена аренды является существенным условием договора аренды нежилого помещения. Это эффективно позволит решить указанную проблему. Содержание договора аренды зданий и сооружений не подверглось серьезным изменениям по сравнению с содержанием обычного договора аренды. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей. 1) Расширена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Это право сохраняется даже в случае смены собственника земельного участка: если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ). Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без со89 |