|
арендную плату исходя из размера фактически переданных ему помещений пропорционально размеру арендной платы, установленной в договоре в целом на все площади, подлежащие передаче в аренду. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.1 Детальному исследованию вопроса государственной регистрации как правового средства на рынке аренды недвижимости посвящен отдельный параграф настоящей диссертационной работы. Гражданский кодекс РФ, как уже указывалось выше, не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяются общие правила аренды зданий и сооружений. Однако нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Таким образом, для устранения указанного пробела в законодательстве следует включить в Гражданский кодекс норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе — аренду зданий и сооружений и аренду нежилых помещений. Необходимость внесения изменений в гл. 34 Гражданского кодекса, на наш взгляд, прежде всего, определяется тем, что остается открытым вопрос о соотношении правил аренды нежилых помещений и аренды зданий и сооружений. Информационным письмом Президиума ВАС разъясняется, что к договорам 1См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., исир. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: 1997. С. 185. 144 |
исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Следовательно, даже если в договоре нет прямого указания на то, что арендная плата установлена на единицу площади, арендатор обязан вносить арендную плату исходя из размера фактически переданных ему помещений пропорционально размеру арендной платы, установленной в договоре в целом на все площади, подлежащие передаче в аренду. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий'. Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное строения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без служебных строений. Здания и сооружения могут быть использованы в качестве объекта аренды только после того, как их строительство завершено и они приняты в эксплуатацию, а также после их технической инвентаризации и регистрации как объекта недвижимости в государственном реестре. Следует учесть, что хотя законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрена государственная регистрация как объекта недвижимости незавершенных строительством объектов, которые могут быть и объектом арендных сделок, все же признать такие объекты зданиями (сооружениями) нельзя. Поэтому распространять на помещения правовой режим зданий и сооружений, исходят из того, что договор аренды помещений регистрируется, если он заключен на срок не менее года. Другая точка зрения, например В. В. Витрянского, основана на резком разграничении понятий помещения и здания (сооружения) и заключается в том, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому на эти правоотношения в полной степени распространяются общие правила о договоре аренды. ГК РФ, как уже указывалось выше, не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяется общее правило п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тогда такой договор в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, а при несоблюдении требования о государственной регистрации возникают последствия, указанные в ст. 165 ГК РФ. Исходя из такой аргументации, следует признать, что договоры аренды помещений или части помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока (в том числе и при сроке аренды менее года) и считаются заключенными с момента такой регистрации. Однако представляется очевидным, что понятие «помещение» является подчиненным по отношению к понятию «здание (сооружение)». Помещение представляет собой лишь часть здания или сооружения Это, например, следует из в п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость, где указывается, что к договору аренды помещений или части помещений прилагаются планы здания или сооружения с обозначением сдаваемого в аренду помещения и его площади. Нелогично было бы считать, что к части объекта сделки применяются более строгие правила, чем к самому объекту, поэтому, по нашему мнению, в отношении договоров аренды помещений или части по 96 мещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п. 2 ст. 651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года. В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент. Пункт 1 ст. 609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме. Из ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. При совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации. Следовательно, договоры аренды помещений (части помещений) в составе здания или сооружения подлежат государственной регистрации только в случае, если срок аренды составляет не менее одного года. Как представляется, для устранения указанного пробела законодательства следует включить в ГК РФ норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе — аренду ; 1) вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке оп |