|
специфические черты, отличающие этот договор от других договоров по передаче имущества во временное владение и пользование. Арендодатель при подготовке предприятия к передаче арендатору обязан провести инвентаризацию всех материальных ценностей, составить баланс, точно отражающий все активы и пассивы предприятия. На основе данных, полученных в ходе инвентаризации, составляется передаточный акт. который должен содержать сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, полную расшифровку дебиторской и кредиторской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия. По данным о составе и размере этой задолженности готовятся соответственно документы о переводе долгов и уступке прав требования. Обязательство арендодателя по передаче предприятия считается исполненным в момент фактической передачи имущества и подписания акта приема-передачи обеими сторонами договора. Надлежащее исполнение договора арендатором предполагает прежде всего пользование переданным предприятием в соответствии с правилами ст. 660 ГК РФ. Поскольку арендатор предприятия наделен значительно более широким кругом полномочий по распоряжению арендованным имуществом, закон устанавливает следующее ограничение, должное оградить арендодателя от негативных последствии таких действий: все распорядительные действия не должны повлечь уменьшение стоимости предприятия и не нарушать других положений договора аренды предприятия. Однако очевидно, что сама по себе эта норма в известном смысле декларативна и не дает должных гарантий арендодателю, поскольку каких-либо специальных норм о последствиях нарушения арендодателем ограничений, установленных ст. 660 ГК РФ или договором, § 5 гл. 34 ГК РФ не содержит. Поэтому в данном случае применяются общие нормы кодекса об ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательств. Возвращаясь к вопросу об определении предмета договора аренды предприятия, необходимо отметить следующее. Если проследить трансформацию понятия предприятия в российском (советском) праве и сопоставеть определение предприятия как имущественного комплекса в ст. 132 ГК РФ с понятием предприятия как юридического лица (ст. 113-115 ГК РФ), то выясняется 150 |
104 объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия (п. 1 ст. 22), и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится в учреждении юстиции по регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие по месту регистрации правообладателя предприятия. Если правообладатель предприятия зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории иностранного государства либо лицо, приобретающее в собственность предприятие, зарегистрировано (проживает) на территории иностранного государства, государственная регистрация прав проводится по месту регистрации (проживания) участника сделки (стороны договора), зарегистрированного (проживающего) на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации. Зарегистрированное право на предприятие, а также зарегистрированное ограничение (обременение) права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимости, (п. 2 в ред. ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ) Арендодатель при подготовке предприятия к передаче арендатору обязан провести инвентаризацию всех материальных ценностей, составить баланс, точно отражающий все активы и пассивы предприятия. На основе данных, полученных в ходе инвентаризации, составляется передаточный акт, который должен содержать сведения об уведомлении кредиторов о сдаче предприятия в аренду, полную расшифровку дебиторской и кредитор 105 ской задолженности арендодателя, связанной с деятельностью предприятия. По данным о составе и размере этой задолженности готовятся соответственно документы о переводе долгов и уступке прав требования. Обязательство арендодателя по передаче предприятия считается испол* ненным в момент фактической передачи имущества и подписания акта приема-передачи обеими сторонами договора. Надлежащее исполнение договора арендатором предполагает прежде всего пользование переданным предприятием в соответствии с правилами ст. 660 ГК РФ. Поскольку арендатор предприятия наделен значительно более широким кругом полномочий по распоряжению арендованным имуществом, закон устанавливает следующее ограничение, должное оградить арендодателя от негативных последствий таких действий: все распорядительные действия не должны повлечь уменьшение стоимости предприятия и не нарушать других положений договора аренды предприятия. Однако очевидно, что сама по себе эта норма в известном смысле декларативна и не дает должных гарантий арендодателю, поскольку каких-либо специальных норм о последствиях нарушения арендодателем ограничений, установленных ст. 660 ГК РФ или договором, параграф 5 гл. 34 ГК РФ не содержит. Поэтому в данном случае применяются общие нормы кодекса об ответственности должника за ненадлежащее исполнение обязательств. В связи с этим важным представляется вопрос о критериях оценки стоимости предприятия, поскольку закон связывает со стоимостью предприятия разрешение вопроса о надлежащем исполнении своих обязательств арендатором предприятия. Анализ норм об аренде предприятия показывает, что арендодатель имущественного комплекса находится в заведомо невыгодном положении и не имеет достаточного объема гарантий восстановления ^ своего нарушенного права. Достаточно спорной является точка зрения В. В. Витрянского по этому вопросу, согласно которой в случае отчуждения имущества из состава арен номочия арендатора по совершению сделок по отчуждению имущества по сравнению с предоставленными последнему общим правилом ст. 660 ГК РФ. Возвращаясь к вопросу об определении предмета договора аренды предприятия, необходимо отметить следующее. Если проследить трансформацию понятия предприятия в российском (советском) праве и сопоставить определение предприятия как имущественного комплекса в ст. 132 ГК РФ с понятием предприятия как юридического лица (ст.ст. 113-115 ГК РФ), то выясняется достаточно слабая практическая применимость теоретической конструкции предприятия как имущественного комплекса. В самом деле, случаев использования предприятия как имущественного комплекса участниками гражданского оборота до сих пор фактически нет (по крайней мере, наши исследования судебной практики не выявили ни одного такого случая). Если, например, говорить о продаже предприятия (бизнеса), то субъекты гражданского оборота при совершении таких сделок не используют договоры купли-продажи предприятий, урегулированные п. 8 гл. 30 ГК РФ, а прибегают к достаточно простым (и в большей степени гарантирующим права участников таких сделок) схемам продажи (уступки) акций или долей в уставном капитале коммерческих организаций. Таким образом, потребности бизнеса при совершении «продажи» предприятий могут быть в определенной степени заменены возможностями уступки обязательственных прав (прав учредителей или акционеров) в отношении хозяйственных обществ и товариществ. При этом участники таких сделок воспринимают их именно как продажу предприятия (бизнеса), хотя в терминах ГК РФ продажей предприятия их назвать нельзя. Можно попытаться сделать точно такой же, по аналогии с куплейпродажей предприятий, вывод о необходимости законодательного урегулирования аренды предприятий. Фактически заключение и исполнение договоров аренды предприятий связано с таким количеством сложностей, часть из которых проанализирована выше, что гораздо целесообразнее с экономиче |