|
Глава Ш . Государственное регулирование р ы н ка аренды недвижимости § 1. Государственная регистрация к ак правовое средство на ры нке аренды недвижимости Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации: договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ); договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ. ст. 32 JIK РФ); договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ): договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок: соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ); соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения). Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 г. №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»1 предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью. Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в 169 'С З Р Ф . 1 9 9 6 .N 5 .C t.411. |
Российской Федерации" <*>. Собственнику приватизированной комнаты (комнат) принадлежит право долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля собственника приватизированного жилого помещения пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения (если соглашением собственников всех комнат не установлено иное) и следует судьбе права собственности. -------------------------------<*> СЗ РФ. 2002. N 21. Ст. 1918. По причине производного характера и неразрывной связи с правом на комнату доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры не подлежит самостоятельной государственной регистрации и возникает в силу закона на основании договора передачи с момента регистрации права на комнату (часть квартиры). 5.6. Аренда 5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК); договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК); договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК); договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок: соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. ст. 389, 391, 615 ГК); соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения). Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 <*>. В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год. -------------------------------<*> Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" <*> предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью. -------------------------------<*> СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411. Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24.12.1993) (п. 3) и от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5) <*>. -------------------------------<*> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026. Данные нормы были отменены Указом Президента РФ от 25.01.1999 N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации" (в ред. от 26.03.2003 // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651; 2003. N 9. Ст. 851; N 13. Ст. 1229). В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции. С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу. 5.6.2. Объекты аренды Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. В аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. ст. 132, 656 ГК). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК). В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на |