соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 (в ред. от 24.12.1993) «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. З)1 и от 07.03.1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (п. 5).2 В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции. С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в Едином государственном реестре прав (далее ЕГРП) должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежат государственной регистрации только в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, па который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий.3 Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное строения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без служебных строений. Здания и сооружения могут быть использованы в качестве объекта аренды только после того, как их 1Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. 2 СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026. 3 См.: Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: 1997. С. 185. 170 |
исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Следовательно, даже если в договоре нет прямого указания на то, что арендная плата установлена на единицу площади, арендатор обязан вносить арендную плату исходя из размера фактически переданных ему помещений пропорционально размеру арендной платы, установленной в договоре в целом на все площади, подлежащие передаче в аренду. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий'. Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное строения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без служебных строений. Здания и сооружения могут быть использованы в качестве объекта аренды только после того, как их строительство завершено и они приняты в эксплуатацию, а также после их технической инвентаризации и регистрации как объекта недвижимости в государственном реестре. Следует учесть, что хотя законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрена государственная регистрация как объекта недвижимости незавершенных строительством объектов, которые могут быть и объектом арендных сделок, все же признать такие объекты зданиями (сооружениями) нельзя. Поэтому |