|
строительство завершено и они приняты в эксплуатацию, а также после их технической инвентаризации и регистрации как объекта недвижимости в государственном реестре. Следует учесть, что хотя законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная регистрация как объекта недвижимости незавершенных строительством объектов, которые могут быть и объектом арендных сделок, все же признать такие объекты зданиями (сооружениями) нельзя. Поэтому не завершенное строительством здание как объект договора аренды возникает только с того момента, когда оно становится объектом недвижимости, т.е. с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав. Указанный закон содержит ст. 26 «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества», согласно которой право аренды любой недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. В связи с принятием указанного закона в среде правоведов возникла дискуссия, которая носит как теоретический, так и практический характер: когда необходимо регистрировать договоры аренды помещений или части помещений, в каких случаях при аренде недвижимости применяется норма п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды указанных в ней видов имущества считается заключенным с момента его регистрации, и применимо ли это правило к договорам аренды помещений или части помещений в составе зданий и сооружений.1 Имеются две полярные точки зрения по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений или их части. Авторы, которые считают, что возможно распространять на помещения правовой режим зданий и сооружений, исходят из того, что договор аренды помещений регистрируется, если он заключен на срок не менее года (В. Н. Литовкин, О. Н. Садиков, О. В. Гутников и др.). Другая точка зрения основана на резком разграничении понятий помещения и здания (сооружения) и заключается в том, что 1См. например: Гутников О. В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок! // Финансовая газета. 1998, сентябрь, № 34. С. 10; Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999, № S. С. 114-122; Договоры аренды и купли-продажи. Правовое регулирование. Бухгалтерский учет. Налогообложение. Екатеринбург, 1998. С.36.; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2*е изд., испр. п доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: 1997. С. 218; Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации Для предпринимателей. М.: Фонд «Правовая культура», 1996. С. 74. 171 |
исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Следовательно, даже если в договоре нет прямого указания на то, что арендная плата установлена на единицу площади, арендатор обязан вносить арендную плату исходя из размера фактически переданных ему помещений пропорционально размеру арендной платы, установленной в договоре в целом на все площади, подлежащие передаче в аренду. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Данная норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 ГК РФ, по которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации. Поскольку исключения не могут толковаться расширительно, п. 2 ст. 651 ГК РФ не должен применяться к аренде других видов недвижимого имущества, например земельных участков или предприятий'. Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное строения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без служебных строений. Здания и сооружения могут быть использованы в качестве объекта аренды только после того, как их строительство завершено и они приняты в эксплуатацию, а также после их технической инвентаризации и регистрации как объекта недвижимости в государственном реестре. Следует учесть, что хотя законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предусмотрена государственная регистрация как объекта недвижимости незавершенных строительством объектов, которые могут быть и объектом арендных сделок, все же признать такие объекты зданиями (сооружениями) нельзя. Поэтому не-завершенное строительством здание как объект договора аренды возникает только с того момента, когда оно становится объектом недвижимости, то есть с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость. Указанный закон содержит ст. 26 «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества», согласно которой государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В связи с принятием указанного закона в среде правоведов возникла дискуссия2, которая носит важный как теоретический, так и практический характер. Основные вопросы дискуссии следующие: когда необходимо регистрировать договоры аренды помещений или части помещений; в каких случаях при аренде недвижимости применима норма п. 2 ст. 651 ГК РФ о том, что договор аренды указанных в ней видов имущества считается заключенным с момента его регистрации, и применимо ли это правило к договорам аренды помещений или части помещений в составе зданий и сооружений. Имеются две полярные точки зрения по вопросу о необходимости регистрации договоров аренды нежилых помещений или их части. Авторы, такие как В. Н. Литовкин, О. Н. Садиков, О. В. Гутников3, считают, что возможно 1Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков.— М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Изд. группа ИНФРА-М—НОРМА, 1997. С. 185. 2 Гутников О. В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок! // Финансовая газета. 1998, сентябрь, № 34.— С. 10.; Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей.— М.: Фонд «Правовая культура», 1996.— С. 74. 3Гутников О. Государственная регистрация права аренды// Хозяйство и право. 1999, № 5 С. 114-122; Договоры аренды и купли-продажи. Правовое регулирование. Бухгалтерский учет. Налогообложение.— Екатеринбург: Издательство АМБ, 1998.— С.36.; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков.— М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Изд. группа ИНФРАМ—НОРМА, 1997. — С. 218. распространять на помещения правовой режим зданий и сооружений, исходят из того, что договор аренды помещений регистрируется, если он заключен на срок не менее года. Другая точка зрения, например В. В. Витрянского, основана на резком разграничении понятий помещения и здания (сооружения) и заключается в том, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому на эти правоотношения в полной степени распространяются общие правила о договоре аренды. ГК РФ, как уже указывалось выше, не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяется общее правило п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тогда такой договор в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, а при несоблюдении требования о государственной регистрации возникают последствия, указанные в ст. 165 ГК РФ. Исходя из такой аргументации, следует признать, что договоры аренды помещений или части помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока (в том числе и при сроке аренды менее года) и считаются заключенными с момента такой регистрации. Однако представляется очевидным, что понятие «помещение» является подчиненным по отношению к понятию «здание (сооружение)». Помещение представляет собой лишь часть здания или сооружения Это, например, следует из в п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость, где указывается, что к договору аренды помещений или части помещений прилагаются планы здания или сооружения с обозначением сдаваемого в аренду помещения и его площади. Нелогично было бы считать, что к части объекта сделки применяются более строгие правила, чем к самому объекту, поэтому, по нашему мнению, в отношении договоров аренды помещений или части по |