|
в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому на эти правоотношения в полной степени распространяются общие правила о договоре аренды (В. В. Витрянский и др.). Как уже указывалось выше, законодательство не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяется общее правило п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тогда такой договор в соответствии с и. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, а при несоблюдении требования о государственной регистрации возникают последствия, указанные в ст. 165 ГК РФ. Исходя из такой аргументации, следует признать, что договоры аренды помещений или части помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока (в том числе и при сроке аренды менее года) и считаются заключенными с момента такой регистрации. Однако представляется очевидным, что понятие «помещение» является подчиненным по отношению к понятию «здание (сооружение)»: помещение представляет собой лишь часть здания или сооружения (в п. 3 сг. 26 Закона регистрации прав указывается, что к договору аренды помещений или части помещений прилагаются планы здания или сооружения с обозначением сдаваемого в аренду помещения и его площади). Нелогично было бы считать, что к части объекта сделки применяются более строгие правила, чем к самому объекту, поэтому, по нашему мнению, в отношении договоров аренды помещений или части помещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п. 2 ст. 651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года. В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент. Пункт 1 ст. 609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме. Из ст. 17 Закона о регистрации прав следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. При 172 |
распространять на помещения правовой режим зданий и сооружений, исходят из того, что договор аренды помещений регистрируется, если он заключен на срок не менее года. Другая точка зрения, например В. В. Витрянского, основана на резком разграничении понятий помещения и здания (сооружения) и заключается в том, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому на эти правоотношения в полной степени распространяются общие правила о договоре аренды. ГК РФ, как уже указывалось выше, не содержит понятия «нежилое помещение» и не устанавливает отдельные правила об аренде помещений, поэтому можно было бы предположить, что к договорам аренды помещений применяется общее правило п. 2 ст. 609 ГК РФ: договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Тогда такой договор в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации, а при несоблюдении требования о государственной регистрации возникают последствия, указанные в ст. 165 ГК РФ. Исходя из такой аргументации, следует признать, что договоры аренды помещений или части помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока (в том числе и при сроке аренды менее года) и считаются заключенными с момента такой регистрации. Однако представляется очевидным, что понятие «помещение» является подчиненным по отношению к понятию «здание (сооружение)». Помещение представляет собой лишь часть здания или сооружения Это, например, следует из в п. 3 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость, где указывается, что к договору аренды помещений или части помещений прилагаются планы здания или сооружения с обозначением сдаваемого в аренду помещения и его площади. Нелогично было бы считать, что к части объекта сделки применяются более строгие правила, чем к самому объекту, поэтому, по нашему мнению, в отношении договоров аренды помещений или части по 96 мещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п. 2 ст. 651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года. В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент. Пункт 1 ст. 609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме. Из ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. При совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации. Следовательно, договоры аренды помещений (части помещений) в составе здания или сооружения подлежат государственной регистрации только в случае, если срок аренды составляет не менее одного года. Как представляется, для устранения указанного пробела законодательства следует включить в ГК РФ норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе — аренду ; 1) вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке оп |