|
совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации. Однако на самом деле в описанной дискуссии имеется еще один немаловажный нюанс, связанный с последствиями государственной регистрации или отсутствием таковой в отношении краткосрочной (менее года) аренды нежилых помещений. Дело в том, что Закон о регистрации прав разделяет поня тия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и права аренды недвижимости как обременения вещных прав. Более того, в соответствии со ст.ст. 4 и 26 Закона о регистрации прав обязательной государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимости, при этом обязательность этого правила совершенно не зависит от срока сдачи имущества в аренду, поэтому из буквального толкования ст. 26 Закона, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до одного года, в соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации. Право аренды, вытекающее из такого договора, необходимо регистрировать. Таким образом, интерес к разрешению этих вопросов связан вовсе не с особенностями гражданского оборота объектов недвижимости, а с отношениями в сфере осуществления государством своих фискальных функций, или, еще вернее, с позицией налоговых органов по указанным вопросам. Надо сказать, что при анализе такого положения вещей вырисовывается достаточно печальная картина: получается, что гражданское законодательство, основанное в соответствии со ст. 1 ГК РФ на равенстве участников регулируемых им отношений, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственного осуществления гражданских прав, в этой части оказывается подверженным влиянию фискального законодательства, которое базируется на совершенно иных принципах. Так, в случае отсутствия регистрации права аренды по таким договорам участник возникающих при этом гражданских правоотношений претерпевает последствия фискального характера, которые по сути никак не связаны с последствиями, характерными для гражданского законодательства. При этом создается реальная возможность произвола со стороны налоговых органов, поскольку легальное толкование указанных вопросов отсутствует, и вполне веро173 |
96 мещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п. 2 ст. 651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года. В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент. Пункт 1 ст. 609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме. Из ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. При совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации. Следовательно, договоры аренды помещений (части помещений) в составе здания или сооружения подлежат государственной регистрации только в случае, если срок аренды составляет не менее одного года. Как представляется, для устранения указанного пробела законодательства следует включить в ГК РФ норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе — аренду ; 1) вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке оп |