|
заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Тем не менее, более перспективным, на наш взгляд, все-таки должен быть путь разрешения описанной проблемы через внесение изменений в закон, тем более, что сама проблема возникла именно вследствие несовершенства норм гражданского законодательства об аренде. Представляется, что изменение законодательства должно быть направлено на либерализацию гражданских правоотношений и установление нормативных правил, направленных в пользу их участников, а не в пользу обеспечения фискальных функций государства. Необходимо прямо сформулировать правило о необходимости государственной регистрации договоров аренды (или права аренды) только в ограниченных случаях, например, в зависимости от срока, от стоимости арендуемого недвижимого имущества и т.п. В случаях, когда объектом государственной регистрации аренды выступает предприятие в целом как имущественный комплекс, следует учитывать проанализированные выше нормы специального законодательства, а именно Закон о регистрации прав. Так, в соответствии со ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Это правило идентично норме ст. 651 ГК РФ, применяемой при аренде зданий и сооружений на срок более года, однако в отличие от аренды зданий (сооружений) государственная регистрация договора аренды предприятия требуется независимо от его срока. Закон о регистрации прав особо регламентирует порядок регистрации сделок с предприятием как имущественным комплексом (ст. 22). Этим же законом разграничены сделки с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия (п. 1 ст. 22), и сделки с предприятием как имущественным комплексом в целом (п. 2 ст. 22). Первые подлежат государственной регистрации по месту нахождения соответствующего объекта, вторые —•по месту регистрации предприятия как юридического лица. Любая из сторон договора аренды предприятия вправе обратиться в учреждение юстиции по месту государственной 179 |
103 Как представляется диссертанту, для наиболее полной гарантии прав кредиторов при аренде предприятия необходимо установить в ст. 657 ГК РФ правило, в соответствии с которым арендодатель и арендатор во всех случаях несут солидарную ответственность по долгам, связанным с передаваемым ^ / в аренду имущественным комплексом, и указать в ст. 656 ПС РФ, что перевод на арендатора долгов, относящихся к предприятию, является существенным условием такого договора. Кроме того, необходимо законодательно закрепить (в ст. 132 ГК РФ и в законодательстве о юридических лицах) требование о том, что сведения о наличии в составе имущества юридического лица предприятий должны указываться в его учредительных документах (уставе). Эти меры позволят пресечь распространившуюся в последнее время практику недобросовестных действий так называемого «увода активов» с г целью избежать уплаты долгов неплатежеспособными юридическими лицами. Поскольку предприятие в целом как имущественный комплекс относится на основании ст. 132 ГК РФ к недвижимости, при сдаче предприятия в аренду следует учитывать проанализированные выше нормы специального законодательства, а именно Закон о регистрации прав на недвижимость. Так, в соответствии со ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключа> ется в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Это правило идентично норме ст. 651 ГК РФ, применяемой при аренде зданий и сооружений на срок более года, однако в отличие от аренды зданий (сооружений) государственная регистрация договора аренды предприятия требуется независимо от его срока. ^ ' Закон о регистрации прав на недвижимость особо регламентирует порядок регистрации сделок с предприятием как имущественным комплексом. В ст. 22. Закона о регистрации прав на недвижимость разграничены сделки с |