|
связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,1 положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды. Одно регистрационное действие государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным; арендатор приобретает право аренды; вещное право арендодателя обременяется. Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например, несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости. Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРГ1 выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации «права аренды» и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре. Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному 183 1 Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. |
образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику). Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 08.12.2003) <*> до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное. -------------------------------<*> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4118.; 2003. N 28. Ст. 2875; N 50. Ст. 4846. Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК. 5.6.4. Регистрация договоров аренды Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения ЕГРП). Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Как указано в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>, положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды. -------------------------------<*> Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. Одно регистрационное действие государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия: договор считается заключенным; арендатор приобретает право аренды; вещное право арендодателя обременяется. Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости. Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре. Согласно п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт может быть необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору. Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого особенностях отчуждения частей земельных участков см. п. 4.5.3. 6.2.4. Особенности аренды земельного участка ЗК установлено, что объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Размер арендной платы определяется договором аренды (ст. 22 ЗК) и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК, п. 1 ст. 614 ГК). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК). Примерная форма договора аренды утверждена распоряжением Минимущества России от 02.09.2002 N 3070-р <*>. -------------------------------<*> Зарегистрирован в Минюсте России 03.10.2002, N 3833 // БНА. 2002. N 44. Что подлежит регистрации: сделка (договор аренды), право аренды или обременение права арендодателя? Иногда полагают, что гл. IV ЗК установлено новое право, подлежащее государственной регистрации "право аренды". Однако в ГК содержатся требования о государственной регистрации только сделок договоров аренды. В ст. 26 Закона о регистрации прав также установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским законодательством у арендатора возникает право аренды право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется <*>. -------------------------------<*> См. также раздел 5.6 настоящего издания. Некоторые учреждения юстиции полагают необходимым проводить "двойную" регистрацию и договора, и права аренды или только права аренды (если договор не подлежит государственной регистрации). Однако в случае государственной регистрации важнейший принцип заявительный порядок регистрации. При приеме заявления о регистрации договора аренды регистратор не вправе требовать подачи заявления о регистрации "права аренды". В соответствии с п. 1 ст. 26 ЗК предусмотренные Кодексом права на участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации прав. Статьей 14 указанного Закона установлено, что регистрация права удостоверяется свидетельством, а регистрация сделки специальной регистрационной надписью на договоре. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды со специальным штампом о регистрации сделки. Правилами ведения ЕГРП (п. 73) предусмотрена выдача свидетельства арендатору о произведенной государственной регистрации аренды. Но выдача такого свидетельства не означает необходимости отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. Особенности аренды участков земель сельскохозяйственного назначения рассмотрены в п. 6.4.1. 6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков 6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Какие же правоотношения по поводу земельных участков подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции? Напомним, что государственная регистрация это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, "права на землю". Пунктом 1 ст. 2 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации право, сделка или ограничение (обременение), устанавливается ГК. В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки: право собственности; право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; частный сервитут. Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками: договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных долей как долей в праве общей собственности на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель); |