|
194 § 2. Цена и иные правовые средства государственного регулирования на рынке аренды недвижимости Государственное регулирование рынка аренды недвижимости прежде всего заключается в детальном законодательном регулировании общественных отношений по поводу передачи недвижимого имущества во временное владение и пользование, установления компетентных государственных органов, участвующих в арендных отношениях. В предыдущем параграфе был рассмотрен вопрос государственной регистрации аренды недвижимости как основного правового средства на рынке аренды недвижимости. Однако, по-нашему мнению, следует отметить важность таких правовых средств государственного регулирования, как цена аренды (арендная плата) и торга на заключение договоров аренды. Арендные отношения устанавливаются посредством договора аренды, имеющего гражданско-правовую природу. Условие об арендной плате относится к числу существенных положений договора аренды. Таким оно признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы следующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой».1 Тем самым именно договор должен внести ясность в отношения между сторонами, помочь спрогнозировать арендаторам возможные затраты на арендную плату при реализации различных экономических проектов. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата можетустанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Законодательством предусмотрено 1Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902 г. М., 1997. С. 264. |
2.3. Проблемы правового регулирования арендных платежей в договоре аренды недвижимости. Как показывает анализ судебной практики большинство судебных исков по договорам аренды (имущественного найма) недвижимости связано с арендными платежами, поэтому, хотелось бы, остановиться на этом вопросе более подробно. По своей экономической сущности аренду можно назвать продажей по частям вещи, имеющей продолжительный период изнашивания. Это понятие четко выражает экономическую сущность найма, которая состоит в постепенной реализации потребительной стоимости товара. А это значит, что эквивалент, получаемый арендодателем от арендатора за пользование имуществом, имеет не менее важное значение, чем само предоставление владения и пользования имуществом. Поскольку договор аренды является синаллагматическим, он предполагает наличие двух встречных обязанностей, одинаково важных для существования обязательства: обязанность арендодателя передать имущество во временное владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату. В данном случае арендатор является субъектом встречного предоставления, т.е. исполнение им своих обязанностей непосредственно зависит от исполнения арендодателем своей обязанности передать имущество. Если арендодатель не исполнил данной обязанности, арендатору предоставлено право приостановить исполнение своей обязанности либо вовсе отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ). Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды. Таким это условие признавалось и в дореволюционной цивилистике. Например, Д.И. Мейер определял характер наемной платы еле дующим образом: «...существенную принадлежность найма составляет вознаграждение за пользование имуществом наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой»1 . К числу необходимых условий договора найма вещей арендную плату относит и французская доктрина . Применительно к договорам аренды зданий и иных сооружений требования закона ужесточены по сравнению с общими положениями об аренде. Рассмотрим более подробно правовую регламентацию арендных платежей в данных договорах. В отношении названных договоров правила ч. 3 ст. 424 ГК РФ не подлежат применению, следовательно, если в договоре аренды здания или иного сооружения не определен размер арендной платы, он не может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В законе содержится императивное правило, согласно которому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или иного сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ). «Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)... является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора»3. Условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Другое дело, что для до1Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х частях). Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. М.: Статут (В серии «Классика российской цивилистики»), 1997. С. 264. 2См.: Л. Жюллио де ла Морандьер. Гражданское право Франции. В 3-х томах. Т. 3. М.: Изд-во иностранной лит., 1961. С. 117. 3 Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 187. |