Проверяемый текст
Карцева, Наталья Сергеевна; Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве (Диссертация 2004)
[стр. 206]

206 Заключение Настоящее исследование посвящено проблеме правового регулирования рынка аренды недвижимости.
Проведенное исследование позволило сделать ряд теоретических выводов и предложений по совершенствованию действующего законодательства.
Анализируя научные исследования ученых правоведов, учитывая достижения современной правовой науки и действующее законодательство, в работе рассматривается общее понятие рынка, его сегментация.
В ходе исследования рассмотрены понятие аренды, в том числе как вида предпринимательской деятельности, историческое развитие института арендных отношений.
В работе также была сделана попытка дать определение рынка аренды недвижимости как отдельного вида рынка, были выявлены особенности объектов и правовой статус субъектов рынка аренды недвижимости.
Особый интерес вызывает проблема соотношения понятий отдельных объектов недвижимости, которые часто встречаются в научной литературе, однако до сих пор не закреплены на законодательном уровне.
Например, ГК РФ не знает понятий «жилой дом», «жилое здание», «нежилое здание», «смешанное здание», «нежилое помещение».
Анализ соответствующих понятий позволил сделать соответствующие предложения по совершенствованию законодательства, а также ряд теоретических выводов.
В частности, вывод о том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые в свою очередь также могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом арендных отношений.
Кроме того, было выявлено, что глава 34 ГК РФ содержит недостаточное количество видов аренды.
Так, структура гл.
34 ГК РФ в этой части должна быть аналогична или максимально приближена к структуре гл.
30 ГК РФ «Купля-продажа».
В связи с этим было предложено внести следующие изменения в гл.
34 Гражданского кодекса РФ: вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости
[стр. 81]

81 следует из ст.
1 Закона о регистрации прав на недвижимость.
Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями.
По нашему мнению, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями * состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных.
Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в ст.
130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в ст.
1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит.
Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание»2.
Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.
Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой.
Так, в п.
1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.
указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как л 1Витрянский В.
В.
Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.М.:»Статут», 2000.С.
181-182; Ерш A.B.
Здания и сооружения как предмет договора аренды// Вестник ВАС РФ.
2000, № 8.
2Исрафилов И.
Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право.
1997, № 10.— С.
113; Аксюк И.В.
Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридичбеский вестник.
1998.
№ 1— С.
88.


[стр.,96]

96 мещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п.
2 ст.
651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года.
В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент.
Пункт 1 ст.
609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме.
Из ст.
17 Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения.
При совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации.
Следовательно, договоры аренды помещений (части помещений) в составе здания или сооружения подлежат государственной регистрации только в случае, если срок аренды составляет не менее одного года.
Как представляется, для устранения указанного пробела законодательства следует включить в ГК РФ норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе — аренду ; 1) вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке оп

[Back]