|
на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке определения арендуемого объекта под страхом признания договора пезаключенным); установить в этом параграфе специальные нормы об аренде зданий и сооружений, ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом». Кроме того, было выявлен факт, что субъекты рынка аренды недвижимости в зависимости от их роли входят в определенные группы, например, профессиональных участников; субъектов, осуществляющих учетные, контролирующие и защитные функции и др. В работе затронуты вопросы, касающиеся правового механизма реализации отношений на рынке аренды недвижимости, в сфере которых были рассмотрены его основные элементы. Так, были рассмотрены договор как основное правовое средство, ответственность как элемент механизма аренды, особенности аренды отдельных объектов недвижимости. Что касается ответственности, то было предложено законодательно сконструировать легальные дефиниции гражданской, административной, дисциплинарной и материальной ответственности субъектов рынка аренды недвижимости, внеся изменения и дополнения в соответствующие нормативные акты. Особое внимание уделено проблеме государственной регистрации договоров аренды, ценообразования, торгов и иным правовым средствам государственного регулирования на рынке аренды недвижимости. В ходе исследования было выявлено, что предметом государственной регистрации выступает договор, но не право аренды, в связи с чем выдвинуты предложения по внесению изменений в Закон о регистрации. Не менее важным вопросом является усовершенствование правовой базы, касающейся регламентации ценообразования и проведения торгов на заключение договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности и собственности г. Москвы. Реализация вышеизложенных положений, по мнению автора, позволит всем участникам арендных отношений использовать предоставляемые 207 |
96 мещений в составе зданий (сооружений) должна применяться норма п. 2 ст. 651 ГК РФ: такие договоры подлежат государственной регистрации только в случае, если они заключаются на срок не менее одного года. В обоснование такой позиции можно выдвинуть также следующий аргумент. Пункт 1 ст. 609 ГК РФ допускает возможность заключения физическими лицами договоров аренды (в том числе и аренды помещений) на срок не более года в устной форме. Из ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что основанием для государственной регистрации договора аренды недвижимости является документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. При совершении договора аренды помещения в устной форме возможность представления такого документа в регистрирующий орган отсутствует, а значит, отсутствует и возможность совершения государственной регистрации. Следовательно, договоры аренды помещений (части помещений) в составе здания или сооружения подлежат государственной регистрации только в случае, если срок аренды составляет не менее одного года. Как представляется, для устранения указанного пробела законодательства следует включить в ГК РФ норму, содержащую правило о том, в каких случаях положения об аренде зданий и сооружений применяются к аренде помещений (части помещений), или, как уже было сказано выше, выделить в отдельный вид договора имущественного найма аренду недвижимости, а в его составе — аренду ; 1) вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в котором собрать все общие нормы об аренде недвижимости, включить в него легальное определение нежилого помещения как объекта аренды, установить правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года, о признании существенными для договора аренды недвижимости условий, аналогичные условиям договора купли-продажи недвижимости (о размере арендной платы, о порядке оп 97 ределения арендуемого объекта под страхом признания договора незаключенным); 2) установить в этом параграфе специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применя* + ются в субсидиарном порядке; 3) предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила. 4) ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены только нежилые помещения, и разграничить понятия «здание» и «жилой дом». у А 2.2. Особенности правового регулирования аренды предприятия Объект недвижимости, отличающийся особыми правилами его аренды — это предприятие как имущественный комплекс. ГК РФ выделяет аренду предприятия как имущественного комплекса в отдельный вид договора аренды и определяет ее как обязательство, при котором арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, в который входят здания, сооружения, земельные участки, иные основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, имущественные и исключительные права арендодателя, связанные с предприятием; уступить права требования и перевести на арендатора долги, относящиеся к предприятию (ст. 656 ГК РФ). 128 средств обоих видов к реальным является результатом юридикотехнической ошибки законодателя. По нашему мнению в ст. 632 ч. 1 ГК РФ следует внести изменение, в соответствии с которым данный договор должен быть признан консенсуальным как и все договоры аренды. Для этого , необходимо в ст. 632 ГК РФ внести изменения, в соответствии с которыми изложить данную статью следующим образом: “По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации ”. При правовом регулирование аренды недвижимости возникают многочисленные проблемы, поэтому с целью оптимизации правового регулирования данного договора необходимо внести следующие изменения в ГК РФ: Ь А . 12. 3. 4. Вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» ввести параграф «Аренда недвижимости», в состав которого должны входить все общие нормы об аренде недвижимости. Также в нем должно содержаться легальное определение нежилого помещения как объекта аренды; установлены правила о необходимости регистрации договора аренды недвижимости на срок более года; Необходимо установить в параграфе 4 “Аренда недвижимости” специальные нормы об аренде зданий и сооружений, к которым общие правила об аренде недвижимости применяются в субсидиарном порядке; Предусмотреть применение к аренде предприятий общих правил об аренде недвижимости, за исключением случаев, когда параграфом 5 «Аренда предприятий» предусмотрены иные правила. Ввести легальные определения понятий «здания», «сооружения» и «нежилые помещения», четко установить, что в здании могут быть расположены |