стран тем. что он был уникальный по сложности в виду кардинальных различий как между сегментами рынка, так и внутри них; не имел традиций, с 20-х годов в России не существовало системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество; существовал в усеченном виде, когда в обороте в основном была недвижимость, находившаяся в личной собственности граждан; не был налажен действенным образом учет объектов недвижимости. По информации налоговых органов, в России около 5 млн. зданий не было поставлено па учет (в это число в основном входили жилые здания, в частности коттеджи). И всс же рынок недвижимости поступательно развивался. В настоящее время можно отметить объективные факторы в отношении состояния рынка недвижимости. Так, например, сложилась система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеющая законодательную основу в виде Гражданского кодекса РФ, как основного источника права по этому вопросу, Федерального закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 (далее Закон о регистрации прав) и иных нормативных актов, принятых в развитие положений Гражданского кодекса РФ. Достаточно свободно и с меньшей криминализацией, чем в предшествующие годы, осуществляются операции на рынке недвижимости при активной работе профессиональных участников рынка недвижимости. Следует отметить и наличие развитых институтов независимой оценки объектов гражданских прав с закреплением статуса оценщика, ипотеки, а также страхования рисков на рынке недвижимости. При рассмотрении рынка недвижимости как совокупности субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупности существующих и потенциальных покупателей товара; сферы обмена товарами определенного вида на определенной территории, недвижимость является особым товаром, так как в отношении её законодатель устанавливает особый правовой режим. Таким образом, рынок недвижимости это совокупность общественных отношений, связанных с оборотом объектов недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога, оценки и т.п.). 23 1СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594. |
позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации. Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества. Основная масса норм об аренде недвижимого имущества содержится в главе 34 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), кроме того, общие нормы о недвижимости и о государственной регистрации сделок с недвижимостью содержатся в части первой ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации прав на недвижимость). Следует заметить, что в названных актах существует ряд пробелов и противоречий. Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что нормами ГК РФ прямо не предусмотрен такой вид арендных отношений, как договор аренды недвижимого имущества в общем виде, применительно ко всем объектам недвижимости, названным в ст. 130 ГК РФ. Действующее гражданское законодательство отдельно выделяет регулирование аренды зданий, сооружений и предприятий, что, однако не позволяет учитывать особенности правовой регламентации аренды иных объектов недвижимости, таких, например, как нежилые помещения. Несовершенной также представляется юридическая конструкция дефиниции предприятие, что создает затруднения в оборотоспособности данного объекта. Недостаточная законодательная регламентация договора аренды предприятия не позволяет в необходимой степени обеспечить гарантии прав и интересов сторон этого договора, а также лиц, права и интересы которых могут быть затронуты заключением и использованием такого договора. Имеются и другие недостатки правового |