|
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право аренды возникает у лица на основании договора с собственником и потому является обязательственным отношением между сторонами договора. Но одновременно арендатор в отношении третьих лиц действует как законный владелец имущества, обладающий особым вещным правом в отношении него» сохраняющимся при переходе права собственности на это имущество (ст.617 ГК РФ). Объем прав арендатора определяется законом и договором, в том числе арендатор вправе владеть и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, сдавать имущество в субаренду (с согласия арендодателя), вносить в него изменения (ремонтировать, производить улучшения, в том числе неотделимые), использовать вещно-правовые способы защиты (ст.305 ГК РФ), передавать по наследству право аренды недвижимого имущества (ст. 617 ПС РФ). С учетом указанных правовых проблем анализ рынка аренды недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу. Выделение отдельных рынков позволяет сфокусировать внимание не на рынке аренды недвижимости в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном рынке (если речь идет о выборе рыночной ниши), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке аренды недвижимости выделение подвидов рынка может быть произведено по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков. Крайне сложно найти определенные основания для выделения отдельных видов рынка. Важно, чтобы это позволяло объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), рынки должны быть четко определены и выделение позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними, что в итоге обеспечивало бы успех в предпринимательской деятельности. В качестве основания для выделения подвидов рынка аренды недвижимости могут быть взяты физические характеристики объектов 26 |
предметом традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование либо во временное пользование. Законодательство четко определяет круг объектов аренды. Так 4.1. п. 1 ст. 607 ГК РФ содержит следующий перечень: “В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)”. Статья 697 п. 3 ГК РФ устанавливает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. Исходя из этого можно согласиться с выводом, что предметом договора аренды выступают “индивидуально-определенные и непотребляемые вещи”.1 Объекты гражданских прав, не являющиеся вещами, а также потребляемые вещи не должны быть предметом договора аренды. К примеру, имущественные права, деньги, расходные материалы, как правило, не могут быть объектом аренды, за исключением тех случаев, когда они входят в состав предприятия как имущественного комплекса. Однако ряд нормативных актов дают некоторые основания для иных выводов. Например, действующее российское законодательство допускает аренду мест на фондовых биржах, аренду прав на участие в биржевой торговли.1 В отношении объектов найма действуют общие требования к оборотоспособности, установленные ст. 129 ГК РФ. Ограничение оборотоспособности производится по субъективным и объективным признакам. В последнем случае речь идет о разрешительном порядке включения в оборот. Ограниче1Гражданское право. Том 2. Под ред. Е.А. Суханова. С. 128. 2 ФЗ РФ “О рынке ценных бумаг ” № 39-ФЗ от 20.03. 1996// Российская газета от 25. 04.1996; |