|
30 § 2. Недвижимость как объект арендных отношений Среди объектов арендных отношений недвижимость играет ключевую роль в социально-политическом, правовом и экономическом развитии общества. Необходимость выделения недвижимого имущества из общего числа объектов аренды вызвана рядом объективных условии. Термин «недвижимость» впервые появился в российском праве в начале XVIII века и затем получил распространение в законодательстве, теории и практике. Однако легальной дефиниции этого термина законодатель не дал, что привело к появлению доктринальных определений, в основу которых были положены естественные признаки: «прочная связь с землей» и «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости».1 При этом следует оговориться, что под землей здесь понимается не земля вообще, а конкретный земельный участок, на котором такое имущество расположено; при этом, даже если существует техническая возможность переноса такого имущества на другой участок (а сегодня существуют строительные технологии, позволяющие передвигать и капитальные здания), это означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»2 (именно поэтому законодатель конкретизировал понятие неразрывной связи с землей указанием на то, что перемещение таких объектов причиняет несоразмерный ущерб их назначению, но не означает невозможности такого переноса вообще). Невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком 3 и означает невозможность отделения такого имущества от конкретного земельного участка в юридическом, а не в физическом смысле. Правовое значение неразрывности связи вещи с конкретным земельным участком состоит, помимо оценочного понятия причинения перемещением этой вещи в пространстве несоразмерного ущерба ее 1Бол гаиова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости // Журнал российского права. 1999. № 5/6. С. 81. 2 Сыроедов Н.А. Регистрация прав па землю и другое недвижимое имущество// Государство и право. !998. № 8. С.91. 3 См.: Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. Л'е 1. С.88. |
30 нанимателю после изготовления или приобретения (например, договор лизинга). Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду, независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом, предназначены ли для использования в производственной, предпринимательской деятельности или для удовлетворения бытовых, личных потребностей. Однако, более подробно следует рассмотреть недвижимость как объект гражданского оборота и как предмет договора аренды (имущественного найма) недвижимости, который подробно рассматривается в данном исследовании. Обратимся сначала к термину “недвижимость” и истории применения его как правовой категории в России. Термин “недвижимость” впервые появился в российском праве в начале XVIII века и затем получил широкое распространение в законодательстве, теории и практике. Однако легальной дефиниции этого термина законодатель не дал, что привело к появлению доктринальных определений, в основу которых был положен естественный признак — “невозможность перемещаться в пространстве» или «прочная связь с землей”1. При этом следует оговориться, что под землей здесь понимается не земля вообще, а конкретный земельный участок, на котором такое имущество расположено. При этом даже если существует техническая возможность переноса такого имущества на другой участок, а сегодня существуют строительные технологии, позволяющие передвигать даже капитальные здания, это означает, что “юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом”.2Именно поэтому законодатель кон1Болтанова Е. С. Понятие и правовой режим недвижимости// Журнал российского права. 1999, №5/6.— С. 81. 2 Сыроедов H.A. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество// Государство и право. 1998, № 8.— С.91. кретизировал понятие неразрывной связи с землей указанием на то, что перемещение таких объектов причиняет несоразмерный ущерб их назначению, но не означает невозможности такого переноса вообще. Таким образом, общепризнанное в научном мире положение о том, что “только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком”1означает невозможность отделения такого имущества от конкретного земельного участка в юридическом, а не в физическом смысле. Правовое значение неразрывности связи вещи с конкретным земельным участком состоит, помимо оценочного понятия причинения перемещением этой вещи в пространстве несоразмерного ущерба ее назначению, еще (и главным образом) в том, что такая вещь становится индивидуально определенным имуществом, что имеет соответствующие юридические последствия, установленные законом. Можно привести в пример норму ст. 554 ГК РФ о том, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих индивидуализировать предмет купли-продажи недвижимости, договор считается незаключенным. Поэтому решающим критерием отнесения имущества к недвижимому является его неразрывная юридическая связь с участком земли, который, в свою очередь, сам является недвижимостью, причем недвижимостью “по природе”. В проекте Гражданского уложения России уже содержалось определение недвижимости, к которой относились земля, строения и сооружения, неподвижно к земле прикрепленные (дома, заводы и т.д.). С отменой частной собственности на землю Декретом о земле 1917 г. деление вещей на движимые и недвижимые утратило смысл. В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. законодатель отказался от понятия недвижимого имущества. В течение длительного периода времени (вплоть до 1990 г.) отечественное законодательство по сути не знало разделения имущества на 1 Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридический вестник. 1998, № 1.— С.88. |