|
Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду (п.2 ст. 607 ГК РФ). Такие особенности «вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование».1 Например, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель. Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется (ст.11 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 01.12.2007) «О недрах»и ст. 33 Федерального закона от 24.04.1995 № 52-ФЗ (ред. от 06.12.2007) «О животном мире»3). Впрочем, «и в этих случаях отказаться от использования правил об аренде вряд ли возможно».4 Гражданский кодекс РФ при регулировании арендных отношений среди видов недвижимого имущества выделяет только здания (сооружения) и предприятие, в то время как глава 30 ГК РФ «Купля-продажа» выделяет в отдельные виды объектов купли-продажи недвижимость и предприятие. Таким образом, параграфы 7-8 гл. 30 ГК РФ охватывают больший круг объектов договорного обязательства, нежели параграфы 4-5 гл. 34 ГК РФ. Такая непоследовательность законодателя вызвала ряд проблем теоретического и практического характера, в первую очередь связанных с разграничением понятий здания (сооружения) и других видов недвижимого имущества как объектов аренды и, соответственно, с возможностью применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде других объектов недвижимости. Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения аренды зданий (сооружений) в отдельный объект недвижимости. Однако понятие здания (сооружения) охватывает лишь часть 1Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть вторая / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С.154. 2 СЗ РФ. 1995. № 10. ст. 823; 1999. № 7 . ст. 879; 2000. № 2. ст. 141; 2004. № 35. ст. 3607; 2007. № 49. ст. 6056. 3СЗРФ . 1995. № 17. ст. 1462; 2005. № 1. ст. 25; 2006. № I. ст. 10; 2007. № 1. ст. 21; 2007. № 50. ст. 6246. 4 Гражданское право: Учебник: В 3 ч. Часть третья / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С.154. 36 |
Сразу оговоримся, что в рамках настоящей работы не рассматриваются вопросы аренды земельных участков, а также аренды участков недр и иных природных объектов, поскольку, по нашему мнению, они входят в предметы регулирования отличных от гражданского права отраслей и не могут быть предметом исследования настоящей диссертации. Важно отметить, что законодатель при регулировании арендных отношений среди видов недвижимого имущества выделяет только здания (сооружения) и предприятие, в то время как глава 30 ГК РФ «Купля-продажа» выделяет в отдельные виды объектов купли-продажи недвижимость и предприятие. Таким образом, параграфы 7-8 главы 30 ГК РФ охватывают больший круг объектов договорного обязательства, нежели чем параграфы 4-5 главы 34 ГК РФ. Такая непоследовательность законодателя вызвала ряд проблем теоретического и практического характера, в первую очередь связанных с разграничением понятий здания (сооружения) и других видов недвижимого имущества как объектов аренды и, соответственно, с возможностью применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде других объектов недвижимости. Выявленные проблемы требуют законодательного урегулирования. 1.2. Эволюция правового регулирования арендных отношений в России. Впервые упоминание о договоре имущественного найма в российском праве можно найти в Псковской судной грамоте1 , возникшей в условиях развитого феодализма и уже в определенной степени сформировавшихся товарно-денежных отношений, вследствие чего сложилась благоприятная ситуация для развития институтов гражданского права, одним из которых и был договор имущественного найма. Так, ст. 103 гласит: «А подсуседник на государи судьи или иного чего волно искати», то есть «подсуседник», как от1Право в древней Руси. М., Москва, 2001 С. 24. 78 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ -4 2.1. Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме. Причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды зданий (сооружений) является двусторонним, консенсуальным и возмездным, более того, его возмездный характер подчеркивается указанием в ст. 654 ГК РФ на то, что его существенным условием является соглашение о размере арендной платы. Рассмотрим более подробно предмет данного договора. С введением в действие части второй ГК РФ было утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, а вместо понятия «строение» используется термин «здание». Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Однако понятие здания (сооружения) охватывает лишь часть общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: вопервых, они создаются в результате осуществления строительной деятельно |