|
общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: во-первых, они создаются в результате осуществления строительной деятельности (т.е. имеют рукотворное, а не естественное происхождение, как, например, участки недр или многолетние насаждения), во-вторых, они технически характеризуются как капитальные, фундаментальные объекты, конструктивно рассчитанными иа длительный срок эксплуатации, в отличие от тех строений, которые являются временными или переносными (сборно-разборные строения, киоски и т.п.), т.е. перемещение их возможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. При этом необходимо оговориться, что второй признак является достаточно условным: так, в соответствии с «Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы» (утверждена Постановлением Правительства РФ от 1.01.2002 г. № I (ред. 18.11.2006))1 здания относятся к пяти группам основных средств, начиная от передвижных зданий и киосков из пленочных, металлических и тому подобных материалов со сроком полезного использования от 5 до 7 лет, и заканчивая зданиями со сроком службы более 30 лет, которые по своим конструктивным характеристикам (железобетонные каркасы, стены из долговечных материалов) в полной мере отвечают признаку капитальности постройки. Гражданский кодекс РФ не содержит описания различия между зданием и сооружением, хотя в литературе неоднократно делались попытки дать юридически значимые определения этим понятиям. В толковом словаре русского языка здание определяется как «архитектурное сооружение, постройка, дом», сооружение как «всякая значительная постройка (различного вида и назначения)», а постройка, в свою очередь, как «то, что построено, здание»,2т. е. семантически все эти слова равнозначны. Исходя из различий по целевому назначению, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей для проживания или работы, а сооружения служат чисто техническим целям, люди могут находя тся в них только временно. Кроме того, здания всегда обладают объемно-площадными 1СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 2). ст. 52; 2003, № 28, ст. 2940; № 33, ст. 3270; 2006, № 48, ст. 5028. 2Ожегов С. И., Ш ведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1999. С. 227, 747,570. 37 |
78 ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ -4 2.1. Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме. Причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды зданий (сооружений) является двусторонним, консенсуальным и возмездным, более того, его возмездный характер подчеркивается указанием в ст. 654 ГК РФ на то, что его существенным условием является соглашение о размере арендной платы. Рассмотрим более подробно предмет данного договора. С введением в действие части второй ГК РФ было утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, а вместо понятия «строение» используется термин «здание». Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Однако понятие здания (сооружения) охватывает лишь часть общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: вопервых, они создаются в результате осуществления строительной деятельно 79 сти (т.е. имеют рукотворное, а не естественное происхождение, как, например, участки недр или многолетние насаждения), во-вторых, они технически характеризуются как капитальные, фундаментальные объекты, конструктивно рассчитанными на длительный срок эксплуатации, в отличие от тех Л строений, которые являются временными или переносными (сборноразборные строения, киоски и т.п.), то есть перемещение которых возможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. При этом необходимо оговориться, что второй признак является достаточно условным: так, в соответствии с «Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы» которая утверждена Постановлением Правительства РФ от 1.01.2002 г. № 1 здания относятся к пяти группам основных средств, начиная от передвижных зданий и киосков из пленочных, металлических и тому подобных материалов со сроком полезного использования от 5 до 7 лет, и заканчивая зданиями со сроком службы более 30 лет, которые по своим конструктивным характеристикам (железобетонные каркасы, стены из долговечных материалов) в полной мере отвечают признаку капитальности постройки. Следует также провести различие между зданием и сооружением. ГК РФ не содержит описания их отличий, хотя в литературе неоднократно делались попытки дать юридически значимые определения здания и сооружения. В толковом словаре русского языка здание определяется как «архитектурное сооружение, постройка, дом», сооружение как «всякая значительная постройка (различного вида и назначения)», а постройка, в свою очередь, как «то, что построено, здание»1, то есть семантически все эти слова практически равнозначны. Исходя из различий по целевому назначению, можно сделать вывод, что 4 здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей для про1 Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1999.— С. 227,747, 570. живания или работы, а сооружения служат чисто техническим целям, люди могут находятся в них только временно. Кроме того, здания всегда обладают объемно-площадными характеристиками, что позволяет выделить в их составе замкнутые помещения, предназначенные для пребывания в них людей, размещения животных и иного имущества. Сооружения, как правило, внутренних помещений не имеют, а если таковые и присутствуют, то это связано лишь с технико-функциональными особенностями таких строений. Правда, есть точка зрения, согласно которой разделение между зданиями и сооружениями не имеет правового значения, поскольку специальные правила об аренде этих объектов не дифференцируют регулирование возникающих в связи с этим правоотношений1 . Действительно, определенная логика в такой точке зрения есть. Однако, как нам представляется, деление между зданиями и сооружениями как объектами гражданских прав в целом и как объектами аренды в частности все же имеет определенное значение, причем значение именно правовое. Если, как указывалось выше, сооружения понимать как постройки чисто технические, а здания как постройки, в составе которых можно выделить помещения (жилые и нежилые), то не возникает никаких проблем с применением правил об аренде сооружений к аренде частей таких строений: например, при выделении в составе трубопровода как объекта аренды его ограниченного отрезка. Безусловно следует при регулировании возникающих при этом отношений применять правила об аренде сооружения в целом, то есть при аренде части сооружения такая часть является в правовом смысле именно сооружением. В то же время помещение, физически входящее в состав здания, является специфическим объектом аренды, о чем говорит хотя бы выделение в отдельную главу ГК РФ правил найма жилых помещений. Более того, помещение может являться отдельным объектом недвижимости, как |