|
характеристиками, что позволяет выделить в их составе замкнутые помещения, предназначенные для пребывания в них людей, размещения животных и разного рода имущества. Сооружения, как правило, внутренних помещений не имеют, а если таковые и присутствуют, то это связано лишь с технико-функциональными особенностями таких строений. По нашему мнению, единственное юридически значимое отличие здания от сооружения состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных. Таким образом, целесообразно упорядочить в законодательстве такие термины, как «здания» и «сооружения». Существующая в настоящее время судебная практика в отношении данных терминов является разносторонней, какого-либо унифицированного акта до сих пор не принято. Следует отметить, что на практике путаница с определением объекта в качестве здания, либо сооружения может привести к конкретным последствиям. В связи с этим, целесообразно на уровне специализированных архитектурных и строительных организаций обозначить конкретные характеристики зданий и характеристики сооружений. Результатом такого упорядочения может являться, например, публикация соответствующих строительных норм и правил, какого-либо информационного письма, содержащего разъяснения, имеющие нормативный характер. Так, например, можно на уровне издания строительных норм и правил обозначить конкретные характеристики зданий и сооружений, их отличия друг от друга, системные и структурные качества и др. Деление зданий на земельном участке на основные и служебные, отвечающее традиционному в цивилистике делению вещей на главную вещь и принадлежность (сг. 135 ГК РФ), согласно которому основным следует считать здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению, а служебным — считается строение, которое по отношению в основному зданию имеет вспомогательное, подчиненное значение 38 |
живания или работы, а сооружения служат чисто техническим целям, люди могут находятся в них только временно. Кроме того, здания всегда обладают объемно-площадными характеристиками, что позволяет выделить в их составе замкнутые помещения, предназначенные для пребывания в них людей, размещения животных и иного имущества. Сооружения, как правило, внутренних помещений не имеют, а если таковые и присутствуют, то это связано лишь с технико-функциональными особенностями таких строений. Правда, есть точка зрения, согласно которой разделение между зданиями и сооружениями не имеет правового значения, поскольку специальные правила об аренде этих объектов не дифференцируют регулирование возникающих в связи с этим правоотношений1 . Действительно, определенная логика в такой точке зрения есть. Однако, как нам представляется, деление между зданиями и сооружениями как объектами гражданских прав в целом и как объектами аренды в частности все же имеет определенное значение, причем значение именно правовое. Если, как указывалось выше, сооружения понимать как постройки чисто технические, а здания как постройки, в составе которых можно выделить помещения (жилые и нежилые), то не возникает никаких проблем с применением правил об аренде сооружений к аренде частей таких строений: например, при выделении в составе трубопровода как объекта аренды его ограниченного отрезка. Безусловно следует при регулировании возникающих при этом отношений применять правила об аренде сооружения в целом, то есть при аренде части сооружения такая часть является в правовом смысле именно сооружением. В то же время помещение, физически входящее в состав здания, является специфическим объектом аренды, о чем говорит хотя бы выделение в отдельную главу ГК РФ правил найма жилых помещений. Более того, помещение может являться отдельным объектом недвижимости, как 81 следует из ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями. По нашему мнению, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями * состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных. Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в ст. 1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит. Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание»2. Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г. указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как л 1Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.М.:»Статут», 2000.С. 181-182; Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды// Вестник ВАС РФ. 2000, № 8. 2Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997, № 10.— С. 113; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридичбеский вестник. 1998. № 1— С. 88. 82 арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким образом, предположение о том, что помещение это лишь часть здания, опровергается самим фактом наличия договоров аренды помещений отдельно от здания. С другой стороны, Закон о регистрации прав на недвижимость специально выделяет в качестве объекта недвижимости помещения, при этом возможность передачи в аренду помещения без его регистрации как отдельного объекта недвижимости предполагается как самим указанным законом (п. 3 ст. 26), так и сложившейся судебной практикой. С этой точки зрения можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что здание и помещение в нем соотносятся друг с другом как форма и содержание, поскольку «здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно означает нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным»*. Деление зданий на земельном участке на основные и служебные, отвечающее традиционному в цивилистике делению вещей на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ), согласно которому основным следует считать здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению, а служебным — считается строение, которое по отношению в основному зданию имеет вспомогательное, 1Ерш А. Здания и сооружения как предмет договора аренды// Вестник ВАС РФ. 2000, № 8. |