|
ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) и Закон РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1, 4, 17)' наем жилого помещения трактовали как соглашение о предоставлении в пользование жилого помещения в пределах нормы жилой площади, а аренду жилого помещения — без учета такого ограничения, т.е. различали их в зависимости от потребительского или коммерческого использования. Новый ГК РФ отказался от такой классификации: договор аренды жилья используется только если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), а прежние функции этого договора законом переданы договору коммерческого найма. Договор социального найма жилья заменил собой ранее использовавшийся договор найма жилого помещения. Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т.п.). Общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Вспомогательные помещения общего пользования объединяются по признаку их непригодности для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения. Право на долю в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Соответственно в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением. Исключается также и установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Данное обстоятельство дополнительно объясняется тем, что вспомогательные помещения и оборудование призваны обеспечивать защиту публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании. Так, допуск арендаторов к туалетам, лестничным клеткам, коридорам, пожарным коридорам и выходам не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника 40 ' Ведомости СНД н ВС РФ. 1993. № 3. ст. 99. |
84 ГК РСФСР 1964 г. и Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наем жилого помещения трактовали как соглашение о предоставлеч нии в пользование жилого помещения в пределах нормы жилой площади, а аренду жилого помещения — без учета такого ограничения (ст. 295 ГК РСФСР 1964 г., ст. 1, 14, 17 Закона об основах жилищной политики), т.е. различали их в зависимости от потребительского или коммерческого использования. Новый ГК РФ отказался от такой классификации: договор аренды жилья используется только если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), а прежние функции этого договора законом переданы договору коммерческого найма. Договор социального найма жилья заменил собой ранее использовавшийся договор найма жилого помещения. Нежилые здания могут иметь в своем составе жилые помещения (например, служебные квартиры в административном здании), равно как и жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (например, магазин на первом этаже многоквартирного дома). В таких случаях может возникнуть вопрос об отнесении здания к жилому или нежилому. Попытки вывести в качестве критерия такого деления долю в общей площади помещений здания, приходящуюся на жилые или нежилые помещения, представляются надуманными, поскольку право оперирует только качественными, а не количественными критериями. При этом ГК РФ , как уже указывалось выше, не знает понятия «нежилое помещение», но оперирует только понятием «жилое помещение». Так, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и ч Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в не |