|
этих помещений и имущества (ст. 274 277 ГК РФ). Бремя расходов и рисков по содержанию здания несут все собственники нежилых помещений. Расходы на содержание и поддержание общего имущества в здании распределяются между собственниками в долях, определяемых пропорционально площадям основных помещений либо соотношением иных тождественных для всех помещений характеристик. При распределении расходов факт непосредственного использования элементов общего имущества конкретными собственниками значения не имеет. Так, ремонт крыши, неисправность которой собственникам помещений на нижних этажах не угрожает, осуществляется всеми собственниками пропорционально их доле в общем имуществе. Воплощение высказанных предложении в конкретные нормы ГК РФ позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время. Нежилые здания могут иметь в своем составе жилые помещения (например, служебные квартиры в административном здании, гостиницы), равно как и жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (например, магазин на первом этаже многоквартирного дома). В таких случаях может возникнуть вопрос об отнесении здания к жилому или нежилому. Попытки вывести в качестве критерия такого деления долю в общей площади помещений здания, приходящуюся на жилые или нежилые помещения, представляются надуманными, поскольку право оперирует только качественными, а не количественными критериями. При этом Гражданский кодекс РФ, не знает понятия «нежилое помещение», но оперирует только понятием «жилое помещение». Так, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»1 сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям ст. 168 ГК РФ как не соответствующие 41 1Бюллетень Верховного Суда РФ. № 9 . 1996; №5. 1997. |
84 ГК РСФСР 1964 г. и Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наем жилого помещения трактовали как соглашение о предоставлеч нии в пользование жилого помещения в пределах нормы жилой площади, а аренду жилого помещения — без учета такого ограничения (ст. 295 ГК РСФСР 1964 г., ст. 1, 14, 17 Закона об основах жилищной политики), т.е. различали их в зависимости от потребительского или коммерческого использования. Новый ГК РФ отказался от такой классификации: договор аренды жилья используется только если в качестве нанимателя выступает юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), а прежние функции этого договора законом переданы договору коммерческого найма. Договор социального найма жилья заменил собой ранее использовавшийся договор найма жилого помещения. Нежилые здания могут иметь в своем составе жилые помещения (например, служебные квартиры в административном здании), равно как и жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (например, магазин на первом этаже многоквартирного дома). В таких случаях может возникнуть вопрос об отнесении здания к жилому или нежилому. Попытки вывести в качестве критерия такого деления долю в общей площади помещений здания, приходящуюся на жилые или нежилые помещения, представляются надуманными, поскольку право оперирует только качественными, а не количественными критериями. При этом ГК РФ , как уже указывалось выше, не знает понятия «нежилое помещение», но оперирует только понятием «жилое помещение». Так, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и ч Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в не |