закону и иным правовым актам. В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). Жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости. Однако в законодательстве такого разграничения не проводится. Если рассматривать ситуацию, когда в аренду сдаётся здание, содержащее как жилые, так и нежилые помещения, говорить о том, что жилые помещения являются объектом договора найма нецелесообразно. Законодательство не ограничивает возможность передачи в аренду жтглого помещения. При этом п. 2 ст. 671 ГК РФ рассматривает вариант приобретения юридическим лицом жилого помещения на основании договора аренды. Вместе с тем, указанный пункт ст. 671 ГК РФ не рассматривает, например, такую ситуацию, когда в аренду жилое помещение приобретает индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо сдаёт в аренду жилое помещение. В связи с этим, целесообразно в ГК РФ провести классификацию возможных договоров в сфере передачи во временное владение и пользование жилых и нежилых помещений. Можно, соответственно, выделить договор аренды нежилого помещения и договор аренды жилого помещения. Ситуация усугубляется ещё и тем, что, несмотря на то, что действующее законодательство оперирует терминами «жилое и нежилое помещение», конкретных характеристик данных помещении оно не даёт. Единственный признак, касающийся правового режима жилого помещения заключается в том, что оно предоставляется только для проживания в нём граждан. Если рассматривать случаи, когда организация с целью извлечения предпринимательской деятельности предоставляет гражданам в наем жилые помещения, то следует отмстить скупость действующего законодательства в этом отношении. В качестве конкретных предложений по данному вопросу можно, например, обозначить выделение особого вида предпринимательской деятельности 42 |
жилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям ст. 168 ГК РФ как не соответствующие закону и иным правовым актам. В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом до+ говора аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). На первый вопрос следует ответить отрицательно: поскольку жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости. Более того, внимательное изучение норм главы 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в главе 18 ГК РФ в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, п. 3 ст. 288 ГК РФ, говорит, что «размещение в жилых домах промышленных производств не допускается». Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположенных в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос. Здание как объект договора аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), та |