|
предоставление в наем жилых помещений (фактически, налицо арендные отношения). Следует' обратить внимание на неразработанность данного института, его практическую невыгодность для организаций (в плане налоговых последствий). Однако что могло бы дать практическое развитие таких отношений? По нашему мнению, целесообразно было бы задуматься и об отдельном нормативно-правовом акте в данной сфере. Следует отметить так называемые доходные дома гостиницы, в которых имеются жилые помещения. Однако гостиничный номер не является объектом найма жилого помещения, он не входит в жилищный фонд, не предназначен для постоянного проживания (ст. 16, 19 Ж К РФ ).1 В отношении гостиничного номера не распространяется правовой режим жилого помещения, поскольку предназначен для временного проживания с предоставлением сопутствующих услуг (общественного питания, бытового обслуживания, связи и др.).2 Соответственно, предоставление гостиничного номера является возмездной услугой и институт коммерческого найма жилого помещения на него не распространяется. Таким образом, внимательное изучение норм гл. 18 Гражданского кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами § 4 гл. 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в гл. 18 в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, п. 3 ст. 288 ГК РФ, говорит, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается). Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположены в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) даст не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос: здание как объект аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), такие помещения являются в правовом смысле совершенно отдельным, 1См. также: Свит Ю .П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С.68. 2 См. например: Писаревский Е Л . Договор на предоставление гостиничных услуг.// Юрист. 2001. Л» 1. С.41. 43 |
жилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям ст. 168 ГК РФ как не соответствующие закону и иным правовым актам. В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом до+ говора аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). На первый вопрос следует ответить отрицательно: поскольку жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости. Более того, внимательное изучение норм главы 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в главе 18 ГК РФ в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, п. 3 ст. 288 ГК РФ, говорит, что «размещение в жилых домах промышленных производств не допускается». Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположенных в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос. Здание как объект договора аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), та |