Проверяемый текст
Карцева, Наталья Сергеевна; Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве (Диссертация 2004)
[стр. 44]

отличным от этого дома объектом недвижимости.
Поэтому ставшее общим
местом в юридической литературе деление зданий на жилые и нежилые не имеет никакой смысловой нагрузки и является сомнительным, поскольку понятия «жилое здание» с точки зрения современного российского права не существует.
Правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов: жилое помещение предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое — для иного использования, и поэтому здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения.

Необходимо выяснить, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей.

В учебнике Гражданского права под редакцией А.П.Сергеева, Ю.К.
Толстого приводится такое мнение: «Правила об аренде зданий и сооружении применяются при аренде и частей зданий (сооружений)».1 Однако такая точка зрения представляется весьма спорной, ведь в § 4 гл.
34 ГК РФ нет прямого указания на это.
Кроме того, если предположить, что правила об аренде зданий применяются к аренде их частей, то в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть.

Если выделить в натуре часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения),
невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны.
С другой стороны, Закон о регистрации прав
допускает аренду помещения (и даже части помещения) в здании без предварительного выделения такого помещения как самостоятельного объекта недвижимости.
Исходя из такого допущения, сложившаяся практика регистрации сделок с недвижимостью позволяет регистрировать долгосрочные договоры
аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят.
Тем не менее, при купле-продаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости.

Следует отметить, что вторая часть ГК РФ не содержит, как уже указывалось выше, понятия «нежилое помещение», несмотря на то, что действующее 44 1Гражданское право.
Учебник Ч.
II / Под ред.
Л.
П.
Сергеева, Ю .К .
Толстого.
М.: Проспект, 1997.

С.
185.
[стр. 86]

86 кие помещения являются в правовом смысле совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости.
Поэтому, ставшее общим
в юридической литературе деление зданий на жилые и нежилые не имеет никакой смысловой нагрузки и является неправильным, поскольку понятия «жилое здание» с точки зрения современного российского права не существует.
Правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов.
Жилое помещение предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое — для иного использования, и поэтому здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения.

Тогда необходимо выяснить, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей.
А.А.
Иванов 1 придерживается такой точки зрения, согласно которой «правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений)».
Однако такая точка зрения представляется весьма спорной, ведь в § 4 главы 34 ГК РФ нет прямого указания на это.
Кроме того, если предположить, что правила об аренде зданий применяются к аренде их частей, то в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть,
Это связано с тем, что если выделить в натуре часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), то права на такой участок к арендатору переходить не должны.
С другой стороны, Закон о регистрации прав
на недвижимость допускает аренду помещения (и даже части помещения) в здании без предварительного выделения такого помещения как самостоятельного объекта недвижимости.
Исходя из такого допущения, сложившаяся практика регистрации сделок с недвижимостью позволяет регистрировать долгосрочные договоры
1Гражданское право.
Часть II.
Учебник/Под ред.
А.
П.
Сергеева, Ю.
К.
Толстого.— М.
«Проспект», 1997,
ч.
2.— С.
185.


[стр.,87]

87 аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят.
Тем не менее при куплепродаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости.

Для решения данной проблемы необходимо изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами гл.
34 ГК РФ , включив в их число договор аренды недвижимости.
Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих здесь отношений, так и результатами анализа судебной практики, согласно которым договор аренды недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных договоров.
Основываясь на проделанном анализе, диссертант предлагает вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл.
34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений.
Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст.
652-653 ГК РФ о правах на земельный участок.
Также исходя из вышеизложенного, предлагается внести в гражданское законодательство правовые определения, позволяющие однозначно трактовать отличия ‘"жилой” и “нежилой” недвижимости.
Существенным условием договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета является также и его цена (арендная плата).
Договор должен предусматривать размер арендной платы.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п.
1 ст.
654 ГК РФ).
При этом правила определения цены, предусмотренные п.
3 ст.
424 ГК РФ, не применяются.

[Back]