|
законодательство данным понятием оперирует. Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав, в ст. 1 которого к числу недвижимого имущества искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит. Интересна позиция А.В. Ерш, которая предложила дополнить статью 130 ГК РФ указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым, по ее мнению, будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение», в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Само здание, в этом случае, существует технически, но не юридически.1 Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание».2 Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой: так, в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»3 указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким 1См.: Ерш А.В. Аренда здании и иных сооружений. Дисс. к.ю.н. М., 2003. С. 83 87. 2 См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997. № 10. С. И З; Аксюк И.В. Понятие недвижимости я ее оборотоспособность // Северокавказскнй юридический вестник. !998. № I. С. 88. 3 Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. 45 |
81 следует из ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями. По нашему мнению, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями * состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных. Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в ст. 1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит. Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание»2. Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г. указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как л 1Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.М.:»Статут», 2000.С. 181-182; Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды// Вестник ВАС РФ. 2000, № 8. 2Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997, № 10.— С. 113; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридичбеский вестник. 1998. № 1— С. 88. 82 арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким образом, предположение о том, что помещение это лишь часть здания, опровергается самим фактом наличия договоров аренды помещений отдельно от здания. С другой стороны, Закон о регистрации прав на недвижимость специально выделяет в качестве объекта недвижимости помещения, при этом возможность передачи в аренду помещения без его регистрации как отдельного объекта недвижимости предполагается как самим указанным законом (п. 3 ст. 26), так и сложившейся судебной практикой. С этой точки зрения можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что здание и помещение в нем соотносятся друг с другом как форма и содержание, поскольку «здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно означает нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным»*. Деление зданий на земельном участке на основные и служебные, отвечающее традиционному в цивилистике делению вещей на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ), согласно которому основным следует считать здание, «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению, а служебным — считается строение, которое по отношению в основному зданию имеет вспомогательное, 1Ерш А. Здания и сооружения как предмет договора аренды// Вестник ВАС РФ. 2000, № 8. |