отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых. Объекты недвижимого имущества, являясь предметом арендных отношений, приобретают свою специфику в процессе установления данных отношений. Это касается, в частности, условий заключаемого договора аренды, предметом которого выступает конкретное недвижимое имущество. Подводя итог исследованию недвижимости как объекта рынка аренды недвижимости можно сделать следующие выводы: С развитием рыночной экономики недвижимость выступает как товар, а арендные отношения заняли одно из первых мест. Необходимость выделения недвижимого имущества из общего числа объектов аренды вызвана рядом объективных факторов: это наиболее фундаментальный, основательный товар; индивидуально-определенный и неповторяемый; характеризуется долговечностью и высокой стоимостью; нуждается в постоянном управлении. Законодатель среди видов недвижимости выделяет только здания (сооружения). Однако эти понятия охватывают лишь часть общего понятия «недвижимость». Здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые в свою очередь также могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе арендных. Целесообразно на уровне органов в области архитектуры и строительства обозначить конкретные характеристики зданий и сооружений, их отличия друг от друга, системные и структурные качества и др. в виде соответствующих норм и правил. Деление зданий на основные и служебные, отвечающее цивилистическому подходу деления вещей на главную вещь и принадлежность, утрачивает свое значение. Либо такие объекты рассматриваются как единый объект, и права на них регистрируются как одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и принадлежностью. 47 |
81 следует из ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость. Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями. По нашему мнению, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями * состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных. Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в ст. 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в ст. 1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит. Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание»2. Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г. указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как л 1Витрянский В. В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.М.:»Статут», 2000.С. 181-182; Ерш A.B. Здания и сооружения как предмет договора аренды// Вестник ВАС РФ. 2000, № 8. 2Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. 1997, № 10.— С. 113; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность// Северокавказский юридичбеский вестник. 1998. № 1— С. 88. подчиненное значение и используется для его обслуживания1, как нам представляется, утрачивает свое значение в силу следующих обстоятельств. С вступлением в силу Закона о регистрации прав на недвижимость объектом недвижимости может быть как комплекс строений, состоящий, например, из «главного» здания и его «принадлежности» в виде вспомогательного строения, которые в совокупности рассматриваются как единый объект учета прав, так и каждое из таких строений в отдельности. Поэтому бессмысленно говорить об известном правиле «принадлежность следует судьбе вещи» в отношении таких объектов. Они либо рассматриваются как единый объект недвижимости, и права на эти строения регистрируются как на одно целое, либо права на них регистрируются отдельно, и сам этот факт означает отсутствие какой-либо юридической связи между «главным» зданием и «принадлежностью». В литературе часто встречается также деление зданий по своему функциональному назначению на две группы с различными правовыми режимами использования: жилые и нежилые. Согласно этому делению, к нежилым относят промышленные, производственные, административные, коммунально-бытовые и тому подобные здания, не предназначенные для постоянного проживания людей; соответственно, жилыми считаются те здания, которые имеют как раз такое назначение. Здесь необходимо отметить, что ГК РФ не содержит понятия «жилое здание» (равно как и «нежилое»). В главе 35 ГК РФ говорится о жилом помещении, каковым может являться квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Наем жилых помещений представляет собой самостоятельный вид обязательств, отличный от аренды, и выделен в отдельную главу ГК РФ, что обусловлено высокой социальной значимостью отношений по найму жилья. 83 1Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 2-е изд., испр. и доп. / Отв. ред. О. Н. Садиков.— М.: Изд. группа ИНФРА-М— НОРМА, 1997.С .219. |