|
Деление зданий но функциональному назначению на жилые, нежилые и сметанные в литературе встречается довольно часто, однако на законодательном уровне эти понятия не закреплены. ГК РФ не знает понятия «нежилое помещение». Здание как объект аренды не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения, они являются совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости. Правовое значение имеет отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов. Было бы целесообразно провести классификацию возможных договоров в сфере передачи во временное владение и пользование жилых и нежилых помещений и закрепить на законодательном уровне путем создания отдельного нормативно-правового акта или внесения изменений в действующее законодательство. Нежилое помещение, являясь конструктивной частью здания, однако выступает как самостоятельный объект арендных отношений. Необходимо расширить количество видов аренды и внести изменения в действующее законодательство. Целесообразно вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Гражданский кодекс РФ параграф «Аренда недвижимого имущества», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст. 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок, 48 |
жилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям ст. 168 ГК РФ как не соответствующие закону и иным правовым актам. В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом до+ говора аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). На первый вопрос следует ответить отрицательно: поскольку жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости. Более того, внимательное изучение норм главы 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в главе 18 ГК РФ в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, п. 3 ст. 288 ГК РФ, говорит, что «размещение в жилых домах промышленных производств не допускается». Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположенных в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос. Здание как объект договора аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), та 87 аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят. Тем не менее при куплепродаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости. Для решения данной проблемы необходимо изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами гл. 34 ГК РФ , включив в их число договор аренды недвижимости. Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих здесь отношений, так и результатами анализа судебной практики, согласно которым договор аренды недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных договоров. Основываясь на проделанном анализе, диссертант предлагает вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Необходимо дать легальные определения здания, сооружения и нежилого помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил ст. 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок. Также исходя из вышеизложенного, предлагается внести в гражданское законодательство правовые определения, позволяющие однозначно трактовать отличия ‘"жилой” и “нежилой” недвижимости. Существенным условием договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета является также и его цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. |