|
Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания. Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости от 25.12.2000; они не противоречат содержанию акта от 05.05.2000 № 3/5 приемкипередачи основных средств от Минимущества России в хозяйственное ведение предприятию, в котором были зафиксированы те же недостатки. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными на сумму 39440143 рубля, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.1 Законодатель не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такими как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК РФ обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения 54 1Постановление Президиума ВАС РФ № 1577/03 от 20.05.2003 // Вестник ВАС РФ. 2003. № 10. |
промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества”. Арендодатель обязанн предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (речь идет о сервитутах, праве залога (ст. 274, 277, 334 ГК РФ) и т. п. правах третьих лиц, которыми они обладают в силу договора или закона, и которые являются обременением для арендуемого имущества). Кодекс не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, которые сохраняют силу и в период действия договора аренды (ч. 1 ст. 613 ГК РФ). Однако в связи с тем, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованное имущество, являющееся предметом залога), арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ч. 2 ст. 613 ГК РФ). При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы (соразмерно тому, насколько вид и объем прав третьих лиц ущемляет его право пользования) либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 613 ГК РФ). Данное основание расторжения договора аренды дополняет перечень, содержащийся в ст. 620 ГК РФ. Гражданский кодекс РФ не содержит исчерпывающего перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Упомянутые в ст. 613 ГК РФ сервитуты и права залога приводятся лишь в качестве примера таких прав, поэтому, по нашему мнению, арендодатель обязан предупредить арендатора также о наличии всех иных вещных прав на арендованное имущество, что вытекает из сущности вещного права, которое всегда направлено на вещь (имущество). Кроме вещных прав, арендодатель должен известить арендатора также и о тех обязательственных правах, которые направлены на арендованное 41 |