|
венных средств ставка тфоцента, получаемая при альтернативном вложении финансовых средств, может быть взята в качестве нормы затрат собственного капитала. При финансировании за счет заемных средств можно использовать ставку процента по заемному капиталу, а при смешанном финансировании средневзвешенную величину издержек собственного и заемного капитала. Кроме того, как отмечалось в начале параграфа, необходимо выявление социальноэкономической эффективности управления строительством объектов в жилищной сфере. Для этого используем показатели, характеризующие состояние процессов воспроизводства жилищного фонда. 3.2.1. Показатели жилищных условий. Показатели жилищных условий, прежде всего, определяются удобством проживания. Под удс^ством проживания понимаются состояние транспортных связей с центром и другими частями города, близость расположения жилья от транспортных развязок, наличие рядом торговых центров и магазинов различного назначения, культурнопросвятительских учреждений, скверов, парков и водных бассейнов, а также благоприятные санитарногигиенические условия, отсутствие транспортного шума, достаточная инстоляция, чистота воздуха. Для оценки перечисленных факторов необходимы количественные показатели, которые позволили бы: • объективно оценить условия проживания населения каждого города и региона в целом; • сравнивать фактические показатели с нормативными или с аналогичньши показателями городовэталонов; • разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий по каждому показателю или группе; • разработать долгосрочные или краткосрочные программы улучшения жилищных условий, исходя из имеющихся ресурсов; 138 |
128 Для достижения сравнимости альтернатив нужно учитывать издержки финансирования, т.к. последние не входят в состав нетго-платежей инвестиционных объектов. Поэтому расчетную ставку процента можно вывести из издержек финансирования. В случае финансирования с привлечением собственных средств ставка процента, получаемая при альтернативном вложении финансовых средств, может быть взята в качестве нормы затрат собственного капитала. При финансировании за счет заемных средств можно использовать ставку процента по заемному капиталу, а при смешанном финансировании средневзвешенную величину издержек собственного и заемного капитала. Кроме того, как отмечалось в начале параграфа, необходимо выявление социальноэкономической эффективности управления строительством объектов в жилищной сфере. Для этого используем показатели, характеризующие состояние процессов воспроизводства жилищного фонда: Показатели жилищных условий. Показатели жилищных условий, прежде всего, определяются удобством проживания. Под удобством проживания понимаются состояние транспортных связей с центром и другими частями города, близость расположения жилья от транспортных развязок, наличие рядом торговых центров и магазинов различного назначения, культурнопросветительских учреждений, скверов, парков и водных бассейнов, а также благоприятные санитарногигиенические условия, отсутствие транспортного шума, достаточная инсоляция, чистота воздуха. Для оценки перечисленных факторов необходимы количественные показатели, которые позволили бы: объективно оценить условия проживания населения каждого города и региона в целом; 129 сравнивать фактические показатели с нормативными или с аналогичными показателями городовэталонов; разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий по каждому показателю или группе; разработать долгосрочные или краткосрочные программы улучшения жилищных условий, исходя из имеющихся ресурсов; осуществить мониторинг выполнения принятых программ и их корректировку. В нашем понимании необходимо, в итоге, задать набор индексов. Если предложенный на тендер проект снижает какой либо из показателей, от совокупный индекс снижает оценку общей эффективности инвестирования и наоборот. Нами предлагаются следующие индексы: 1атмИндекс загрязнения атмосферы. 1щумИндекс повышения уровня шума. 1трансИндекс снижения пропускной способности транспорта. 1медИндекс обеспеченности медицинскими учреждениями на 1ОООжителей . 1Уч Индекс обеспеченности учреждениями образования на 1000 жителей. W Индекс обеспеченностями спортивными учреждениями на 1000 жителей. 1культ Индекс обеспеченностями учреждениями культуры на 1000 жителей. 1торг Индекс обеспеченностями предприятиями торговли и общественного питания на 1 0 0 0 жителей. 147 прежде всего является динамической моделью и несет на себе все их особенности. Для учета социальноэкономической эффективности управления строительством объектов в жилищной сфере используем показатели, характеризующие состояние процессов воспроизводства жилищного фонда. 6 . Разработанный механизм региональной инвестиционной стратегии на первом этапе предполагает: (а) Классификацию потребностей и оценку объемов спроса (б) Оценку платежеспособного спроса на жилье в городе Самара. (в) Оценку объема инвестиций в жилищное строительство. Данный этап проводится на основе данных о рыночной стоимости жилья в городе. Общий объем инвестиций без учета коэффициента дисконтирования431760,072 тыс. долл. (г) “СОЗДАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ИНСТИТУТОВ”. В условиях рыночной экономики весь диапазон механизмов регионального управления жилищным строительством можно разбить на две группы: 1). Механизмы управления жилищным строительством, инвестируемым за счет бюджета. 2). Механизмы управления жилищным строительством, инвестируемым за счет частных инвесторов и других нецентрализованных источников. (д) “СОЗДАНИЕ ГРУПП ПРОЕКТОВ ДЛЯ УВЕЛИЧЕНИЯ КОМПЛЕКСНОСТИ ЗАСТРОЙКИ”. Особенности оценки эффективности управления инвестициями в жилищное строительство складываются из особенностей самого процесса. Инвестиционностроительный процесс это процесс социальноэкономический. Для управляющей системыгородских органов власти кроме вопроса соблюдения интересов инвесторов (получения прибыли на вложенный капитал) встают вопросы социальной эффективности. |