|
зируются существующие тенденции в жилищно-строительной сфере, приводятся оценки экспертов и различных государственных и коммерческих учреждений. Изучение методов оценки потребностей и спроса на жилье не входит в рамки настоящего диссертационного исследования, поэтому не будем подробно останавливаться на этом. Второй блок механизма “ ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА ПО ВИДАМ ФИНАНСИРОВАНИЯ” . Здесь необходимо сделать упор на источники финансирования. В последние пять лет в субъектах РФ наблюдается устойчивая тенденция децентрализации источников финансирования строительства жилья. Все большее значение приобретают средства частных инвесторов. В последнее время Правительство РФ активизировало свою деятельность по разработке и внедрению механизма ипотеки. В любом механизме ипотечного кредитования главную роль играет показатель доступности ипотечного кредита населению. Доступность кредита, главным образом, определяется величиной месячного платежа (Внес-) По мнению специалистов, занимающихся ипотечным кредитованием граждан за рубежом, максимальный размер средств, выплачиваемых в счет погашения долга и процентов по нему, не должен превышать 25-30% доходов семьи. В противном случае возрастает риск невозврата. Таким образом, при выплате кредита и процентов по нему в размере до 30% дохода семьи имеет место нормальный риск. Рассчитать максимальную величину кредита, которую может себе позволить семья из двух работающих можно по следующей формуле: К= D „,c (l-l/(l+ N /I2 )‘’y (N /l2 ), (2.1) где Виесмаксимальный размер средств, выплачиваемых в счет погашения долга и процентов по нему; N годовая процентная ставка, доли ед.; Т период расчета, месяцев. 63 |
58 годах эти цифры составят соответственно 2504,3 тыс.кв. метров и 105,1 тыс.кв. метров или 4,2%. В 20102015 годах эти цифры составят соответственно 5097,1 тыс.кв. метров и 169,5 тыс.кв. метров(3,32%). Как видно из приведенных данных, основная масса инвестиций будет осуществлена не из централизованных источников. Важным источником должны стать средства частных инвесторов. Величина средней заработной платы по городу Самара (в 1999 году1483,1 рубль ( 60 долл.); в коммерции4684,6 рублей (187 долл)) позволяет предположить, что основная масса инвестиций будет осуществлена через систему кредитов. Доступность кредита, главным образом, определяется величиной месячного платежа (Бмес.) По мнению специалистов, занимающихся ипотечным кредитованием граждан за г рубежом, максимальный размер средств, выплачиваемых в счет погашения долга и процентов по нему, не должен превышать 25-30% доходов семьи. В противном случае возрастает риск невозврата. Таким образом, при выплате кредита и процентов по нему в размере до 30% дохода семьи имеет место нормальный риск. Расчитаем максимальную величину кредита, которую может себе позволить семья из двух работающих со средними доходами60 долларов в месяц на одного человека или 120 долларов на семью(Пмес= 40 долларов.): К= DMec(l-l/(l+N/12)12t)/(N/12), (2.1) где DMecмаксимальный размер средств, выплачиваемых в счет погашения долга и процентов по нему; Nгодовая процентная ставка, доли ед.; Тпериод расчета, месяцев. |