|
Расчеты показывают, что при стоимости квартиры в Тюменской области в среднем, (подразумевается жилье экономичного класса) порядка 2025 тыс. долларов семья из двух работающих со средними доходами на уровне 2003 года ограничена величиной кредита, позволяющей оплатить 70% стоимости квартиры только при кредитном периоде в 27 лет и годовой процентной ставкой в 8%. При этом увеличение кредитного периода не прямо пропорционально влияет на максимально возможную величину кредита, который может быть выдан заемщику с нормальной для банка величиной риска невозврата. Увеличение кредитного периода для семьи из двух работающих человек в Тюмени со средними доходами на уровне 2003 года не решает проблемы доступности требуемой величины ипотечного кредита. При этом, чем больше процентная ставка, тем незначительнее влияет увеличение кредитного периода на возрастание величины доступного кредита. Для увеличения масштаба ипотечного кредитования за счет сокращения сроков кредитования, по нашему мнению, следует более гибко подходить к определению максимальной доли дохода семьи, которая может быть выплачена в счет пш'ашения долга, т.е. не придерживаться строго западных стандартов 25-30% дохода семьи. “ ОЦЕНКА ОБЪЕМА ИНВЕСТИЦИЙ В Ж ИЛИЩ НОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО” (Блок 3). Данный этап проводится путем прямого счета и на основе данных о рыночной стоимости жилья в регионе, а также на базе стоимости материалов и услуг по реконструкции и капитальному ремонту в данном субъекте РФ. Следующим этапом является «РАЗВИТИЕ ИНФРАСТРУКУТУРЫ Ж ИЛИЩ НОЙ СФЕРЫ». Этот этап обусловлен рядом существующих проблем на региональном уровне. Следует отметить, что распыление полномочий по приему решения о том, какие проекты инвестировать, а какие нет, приводит к тому, что реальное воплощение программы развития региона (в частности Тюменской области) может отличаться от научно обоснованной концепции. И с учетом того, что 72% всего строительства ведется за счет не64 |
59 Табл.2.1. Максимальная величина кредита, долл Период 8% годовых 10% 15% 30% 12 мес. 459,58 454,78 441,37 410,43 36 мес. 1269,24 1241,49 1148,71 942,37 60 мес 1963,30 1880,60 1681,25 1236,28 180 мес 4171,90 3734,50 2857,19 1581,23 360 месяцев 5430,68 4573,0 3163.60 1599,30 мах % от м т цены квартиры 77,58 65,32 45,19 22,84 Имея ввиду, что стоимость небольшой квартиры в Самаре составляет от 7 до 19 тыс. долларов, из показателей, приведенных в таблице 2.1 видно, что семья из двух работающих со средними доходами на уровне 1999 года ограничена величиной кредита, позволяющей оплатить 70% стоимости квартиры только при кредитном периоде в 30 лет и годовой процентной ставкой в 8%. При этом видно, что увеличение кредитного периода не прямо пропорционально влияет на максимально возможную величину кредита, который может быть выдан заемщику с нормальной для банка величиной риска невозврата. Увеличение кредитного периода для семьи из двух работающих человек в Самаре со средними доходами на уровне 1999 года не решает проблемы доступности требуемой величины ипотечного кредита. При этом, чем больше процентная ставка, тем незначительнее влияет увеличение кредитного периода на возрастание величины доступного кредита. Для увеличения масштаба ипотечного кредитования за счет сокращения сроков кредитования, по нашему мнению, следует более гибко подходить к определению максимальной доли дохода семьи, которая может быть выплачена 60 в счет погашения долга, т.е. не придерживаться строго западных стандартов 25-30% дохода семьи. “ОЦЕНКА ОБЪЕМА ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО” (Блок 3). Данный этап проводится на основе данных о рыночной стоимости жилья в городе. На июнь 1999 года средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м. общей площади составила 3,3 тыс. рублей (132 долл.). При этом самое дорогое жилье в Ленинском районе (306 долл.). Довольно дешевое жилье в Промышленном районе (83,16 долл.). Следовательно, общий объем инвестиций без учета коэффициента дисконтирования1483,1 тыс. кв. м.*132дол.+771,212 тыс. кв. м.* 306 долл.=431760,072 тыс. долл. Распыление полномочий по приему решении о том, какие проекты инвестировать приводит к тому, что реальное воплощение программы развития Самары может отличаться от научно обоснованной концепции. И с учетом того, что 72% всего строительства ведется за счет негосударственных средств (58% собственных средств предприятий и организаций, 14%средства частных инвесторов), можно предполагать о величине возможных негативных отклонений. Кроме того, в условиях сокращения финансирования через централизованные службы городской Администрации выделяемые отраслям финансовые средства чаще всего направлялись на проектирование и строительство, решающие узковедомственные задачи ( вне увязки всего комплекса общегородских проблем), что тоже отрицательно сказалось на состоянии проектного и подрядного производства [68,133]. |