|
государственных средств (58% собственных средств предприятий и организаций, 14% средства частных инвесторов), можно предполагать о величине возможных негативных отклонений. Общая ситуация а большинстве регионов в настоящее время настоятельно требует централизованного и комплексного проектирования единым генпроектировщиком на единой строительной площадке. Анализируя опыт других стран можно утверждать о перспективности прикрепления таких функций к Администрации региона (с частичной передачей отдельных функций городам субъекта РФ). Ограниченная возможность самостоятельных инвестиций частных инвесторов ставит вопрос о методах привлечения инвестиций. Проведенный опрос экспертов и данные группы по подготовке программы развития Тюменской области, предполагает, что основным источником инвестиций в жилищное строительство в данной программе является привлечение финансирования из внебюджетных источников. Такое финансирование возможно только при создании определенных условий, стимулирующих вложение средств в строительство жилья; 1. Создание правового обеспечения программы: a) Уточнение и корректировка правил застройки. Новые правила застройки должны обеспечить более быстрое получение разрешений на строительство жилья, за счет введения нового порядка прохождения документов, определить ответственность застройщика за невыполнение строительных работ с целью сокращения сроков строительства и предупреждения появления “ незавершенки” . b) Принятие документа о гарантиях инвестиций. Администрация области должна выступить гарантом целевого использования средств застройщиков, участвующих в долевом строительстве жилья в домах, где заказчиком является Департамент строительства и архитектуры администрации области. В свою очередь, гарантиями выполнения инвестиционных проектов застройщиками должны стать экономическая 65 |
60 в счет погашения долга, т.е. не придерживаться строго западных стандартов 25-30% дохода семьи. “ОЦЕНКА ОБЪЕМА ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО” (Блок 3). Данный этап проводится на основе данных о рыночной стоимости жилья в городе. На июнь 1999 года средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м. общей площади составила 3,3 тыс. рублей (132 долл.). При этом самое дорогое жилье в Ленинском районе (306 долл.). Довольно дешевое жилье в Промышленном районе (83,16 долл.). Следовательно, общий объем инвестиций без учета коэффициента дисконтирования1483,1 тыс. кв. м.*132дол.+771,212 тыс. кв. м.* 306 долл.=431760,072 тыс. долл. Распыление полномочий по приему решении о том, какие проекты инвестировать приводит к тому, что реальное воплощение программы развития Самары может отличаться от научно обоснованной концепции. И с учетом того, что 72% всего строительства ведется за счет негосударственных средств (58% собственных средств предприятий и организаций, 14%средства частных инвесторов), можно предполагать о величине возможных негативных отклонений. Кроме того, в условиях сокращения финансирования через централизованные службы городской Администрации выделяемые отраслям финансовые средства чаще всего направлялись на проектирование и строительство, решающие узковедомственные задачи ( вне увязки всего комплекса общегородских проблем), что тоже отрицательно сказалось на состоянии проектного и подрядного производства [68,133]. 62 Общая ситуация в городе в настоящее время настоятельно требует централизованного и комплексного проектирования единым генпроектировщиком на единой строительной площадке, какой и являются городские уличные магистрали. Городские улицы и проезды, являясь принадлежностью города, никому не предоставляются в собственное пользование. Все сети и сооружения на этой стройплощадке в строгой увязке между собой должны учитывать интересы отраслей и потребности как отдельных объектов, так и кварталов, микрорайонов, районов и города в целом. Все вышеизложенное говорит о необходимости организации служб единого заказчиказастройщика. Анализируя опыт других стран можно утверждать о перспективности прикрепления таких функций к мэрии. Предлагается использовать следующую схему управления и контроля за инвестиционным процессомрис.2.2. Ограниченная возможность к самостоятельным инвестициям частных инвесторов ставит вопрос о методах привлечения инвестиций. Проведенный опрос экспертов и данные группы по подготовке программы развития города Самара, предполагает, что основным источником инвестиций в жилищное строительство в данной программе должно является привлечение финансирования из внебюджетных источников. Такое финансирование возможно только при создании определенных условий, стимулирующих вложение средств в строительство жилья: 1. Создание правового обеспечения программы (а) Утверждение новых правил застройки. Новые правила застройки должны обеспечить более быстрое получение разрешений на строительство жилья, за счет введения нового порядка прохождения документов, определить ответственность застройщка за невыполне 63 ние строительных работ с целью сокращения сроков строительства и предупреждения появления “незавершенки”. (б) Принятие документа о гарантиях инвестиций. Администрация города должна выступить гарантом целевого использования средств застройщиков, участвующих в долевом строительстве жилья в домах, где заказчиком является Департамент строительства и архитектуры администрации г. Самары. В свою очередь, гарантиями выполнения инвестиционных проектов застройщиками должны стать экономическая проработка проектов, финансовое состояние инвестора, состояние материальнотехнической базы застройщика, государственный и общественный контроль. (в) Разработка и утверждение новой нормативно-правовой базы по порядку обеспечения жильем очередников на улучшение жилищных условий. 2. Создание и поддержка механизмов для реализации программы. (а) Создание внебюджетного фонда развития жилищного строительства. Необходимость создания фонда обусловлена тем, что такой внебюджетный фонд: реализует жилищную программу на коммерческой основе с направлением прибыли на выполнение жилищной программы: является реальным источником финансирования с присущим ему механизмом реинвестирования капитальных вложений нацеленным на реализацию коммерческого жилищного строительства и получение дохода, необходимого для расширенного воспроизводства; имеет возможность выступать в качестве организатора конкурсов по отбору поставщиков и подрядчиков как при бюджетном, так и при внебюджетном финансировании строительства. (б) Дальнейшее совершенствование системы конкурсного отбора во всех областях, связанных с реализацией программы. |