|
[35]. Этим документом предусматривалось, что используемые для постоянного проживания дома или квартиры могут обременяться ипотекой лишь при условии, что собственник имеет другие здания или помещения, которые могут быть использованы для постоянного проживания. Кроме того, решение об обращении взыскания (отчуждении в случае невыполнения обязательств) на земельные участки может быть по заявлению собственника отложено на срок до трех лет. Безусловно, наличие в документе мер защиты как заемщиков, так и собственников необходимо, но односторонняя защита ведет к увеличению риска кредитора, который будет компенсировать его увеличением процентной ставки. После длительной корректировки и внесения изменений 24 июня 1997 года Государственной Думой был принят Федеральный закон “ Об ипотеке (залоге недвижимости)” [35]. Восьмая глава этого закона посвящена особенностям ипотеки жилых домов и квартир. 28 февраля 1996 года вышел Указ Президента №293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". В этом Указе говорится, что при обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах собственники и члены их семей быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечении кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье. Указом разрешено сторонам договора об ипотеке привлечение к оценке объекта недвижимости коммерческих организаций оценщиков. 26 августа 1996 года Правительством РФ было выпушено Постановление № 1010 "Об Агентстве по ипотечному кредитованию" [33]. Агентство призвшо решать следующие задачи: • подготовку требуемых стандартов и процедур по долгосрочному ипотечному кредитованию для банков, намеренных сотрудничать с агентством; 71 |
69 го проживания дома или квартиры могут обременяться ипотекой лишь при условии, что собственник имеет другие здания или помещения, которые могут быть использованы для постоянного проживания. Кроме того, решение об обращении взыскания (отчуждении в случае невыполнения обязательств) на земельные участки может быть по заявлению собственника отложено на срок до трех лет. Безусловно, наличие в документе мер защиты как заемщиков, так и собственников необходимо, но односторонняя защита ведет к увеличению риска кредитора, который будет компенсировать его увеличением процентной ставки. После длительной корректировки и внесения изменений 24 июня 1997 года Государственной Думой был принят Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” [35]. Восьмая глава этого закона посвящена особенностям ипотеки жилых домов и квартир. 22 сентября 1998 г. "О ПОРЯДКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ САМАРСКИМ ОБЛАСТНЫМ ФОНДОМ ЖИЛЬЯ И ИПОТЕКИ" . Остановимся кратко на анализе основных положений. Согласно Положению: ипотека залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть : земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами области и нормативными актами органов местного самоуправления; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. При ипотеке пред 71 При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности Залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Право собственности на объекты недвижимого имущества должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кредиты предоставляются на срок 25 лет с учетом ограничений в соответствии с пунктом 2.4. настоящего Положения 28 февраля 1996 года вышел Указ Президента № 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" [103]. В этом Указе говорится, что при обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных домах собственники и члены их семей быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечении кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение 72 квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье. Указом разрешено сторонам договора об ипотеке привлечение к оценке объекта недвижимости коммерческих организаций оценщиков. 26 августа 1996 года Правительством РФ было выпущено Постановление № 1010 "Об Агентстве по ипотечному кредитованию" [78]. Агентство призвано решать следующие задачи: подготовку требуемых стандартов и процедур по долгосрочному ипотечному кредитованию для банков, намеренных сотрудничать с агентством; приобретение у коммерческих банков долгосрочных ипотечных кредитов, удовлетворяющих требованиям агентства; выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения средств инвесторов, прежде всего долгосрочных. В соответствии с этим Постановлением, Министерство Финансов РФ должно было выделить 450 млрд. рублей в качестве доли государства в уставном капитале открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Разработчики Постановления предполагали создание рынка ипотечных кредитов в России. На масштабы и развитие ипотечного кредитования строительства или приобретения жилья, по нашему мнению, влияют следующие параметры: соотношение стоимости жилья к годовым доходам заемщика; сумма долга; срок погашения; процентная ставка; величина ежемесячного платежа. |