|
Программа С1М предполагает наименьшие ежегодные платежи, но в то же время в ней отсутствует амортизация (уменьшение суммы основного долга). В. * связи с этим возникает два вопроса. Во-первых, дюрация (или средневзвешенный срок) кредита, оказывается больше (чем в двух других программах), поскольку сумма основного долга не погашается-заемщиком до окончания*.срока.кредита.или. * * I до момента его рефинансирования. Во-вторых, отсутствие-амортизации означает, что большая сумма кредита может остаться* невыплаченной в случае возникновения у заемщика серьезных финансовых проблем. А больший размер непогашенного долга означает и большие потери для кредитора (при прочих равных условиях). Вследствие этого, с точки зрения кредитора С1М не является популярным видомипотеки из-за большей дюрации и кредитного риска. В программе САМ, напротив, используется* наиболее быстрый, график ё амортизации, и, кроме того, предполагаются наибольшие суммы ежегодных платежей. Поскольку в этой программе ипотечного кредитовая амортизация происходит быстро, она имеет наименьшую дюрацию (а также наименьшую чувствительность к колебаниям процентной ставки) и предполагает ш наименьший риск для кредитора в случае серьезных финансовых затруднений со стороны заемщиков. Но из-за жестких финансовых условий эта программа может восприниматься заемщиками как наименее привлекательная. Третий тип ипотечного кредита, программа СРМ, является наиболее распространенной формой ипотечного кредитования, вСША. С точки зрения темпов амортизации и размера ежегодных платежей он находится между С1М и САМ. То есть, это именно тот тип кредита, который удовлетворяет и кредитора, и заемщика. Особенностью программы СРМ является изменение с течением времени соотношения процентных платежей и возврата основного долга. Как видно из рисунка 2.4, выплаты процентов уменьшаются в программе СРМ прогрессирующими темпами. Погашение основного долга начинается с небольших сумм и со временем увеличиваются возрастающими темпами. Это разделение ипотечных платежей на процентные платежи и возврат основного долга 61 |
Программа С1М предполагает наименьшие ежегодные платежи, но в то же время в ней отсутствует амортизация (уменьшение суммы основного долга). В связи с этим возникает два вопроса. Во-первых, дюрация (или средневзвешенный срок) кредита оказывается больше (чем в двух других программах), поскольку сумма основного долга не погашается заемщиком до окончания срока кредита или до момента его рефинансирования. Во-вторых, отсутствие амортизации означает, что большая сумма кредита может остаться невыплаченной в случае возникновения у заемщика серьезных финансовых проблем. А больший размер непогашенного долга означает и большие потери для кредитора (при прочих равных условиях). Вследствие этого с точки зрения кредитора С1М не является популярным видом ипотеки из-за большей дюрации и кредитного риска [30,40, 78]. В программе САМ, напротив, используется наиболее быстрый график амортизации, и, кроме того, предполагаются наибольшие суммы ежегодных платежей. Поскольку в этой программе ипотечного кредитовая амортизация происходит быстро, она имеет наименьшую дюрацию (а также наименьшую чувствительность к колебаниям процентной ставки) и предполагает наименьший риск для кредитора в случае серьезных финансовых затруднений со стороны заемщиков. Но из-за жестких финансовых условий эта программа может восприниматься домовладельцами как наименее привлекательная. Третий тип ипотечного кредита, программа СРМ, является наиболее распространенной формой ипотечного кредитования в США. С точки зрения темпов амортизации и размера ежегодных платежей он находится между С1М и САМ. То есть это именно тот тип кредита, который удовлетворяет и кредитора, и заемщика. Особенностью программы СРМ является изменение с течением времени соотношения процентных платежей и возврата основного долга. Как видно из рисунка 1.4, выплаты процентов уменьшаются в 27 программе СРМ прогрессирующими темпами. Погашение основного долга начинается с небольших сумм и со временем увеличиваются возрастающими темпами. Это разделение ипотечных платежей на процентные платежи и возврат основного долга является фундаментом для создания новых ипотечных продуктов [30,40,65]. Среди множества кредитов с фиксированным процентом у заемщика существует множество вариантов выбора. Прежде всего, он может выбрать между программами с 30или 15-летними сроками амортизации (погашения). Далее, он может выбирать между различными комбинациями LTV, предполагающих различные условия и графики платежей от* значительной суммы первоначального взноса до кредита со 100% LTV (без какого-либо первоначального взноса). При выдаче кредита с коэффициентом LTV ниже 80% от заемщика обычно не требуют ипотечного страхования (что позволяет застраховаться от убытков в случае невозврата первых 20% суммы кредита). Однако выдача кредитов с коэффициентом LTV от 80% до 100% обычно предполагает, что заемщик приобретает личную ипотечную страховку (private mortgage insurance, PMI). Как следует из табл. 1.3, ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой может иметь различную срочность от 5 до 30 лет. Главное различие между кредитами с различными сроками заключается в том, что краткосрочные ипотечные кредиты амортизируются гораздо быстрее (и предполагают значительные регулярные платежи). Поскольку краткосрочные кредиты амортизируются быстро, они имеют меньшую дюрацию (средневзвешенную продолжительность кредита) и меньший совокупный уровень риска для кредитора. В результате по краткосрочным кредитам устанавливается меньшая процентная ставка. 28 |