|
J& * a %Л 1 i, > и1 *&4 £ ! b 1 J a 4 * r * A t f> 4 £}J f t является фундаментом для создания новых ипотечных продуктов. Среди множества кредитов с фиксированным процентом у заемщика существует множество вариантов выбора. Прежде всего, он может выбрать между программами с 30или 15-летними сроками амортизации (погашения). Далее, он может выбирать между различными комбинациями LTV, предполагающих различные условия и графики платежей от значительной суммы первоначального взноса до кредита со 100% LTV (без какого-либо первоначального взноса). При выдаче кредита с коэффициентом LTV ниже 80% от заемщика обычно не требуют ипотечного страхования (что позволяет застраховаться, от убытков в случае невозврата первых 20% суммы кредита). Однако выдача кредитов с коэффициентом LTV от 80% до 100% обычно предполагает, что заемщик приобретает личную ипотечную страховку (private mortgage insurance, PMI). Как следует из табл. 2.3‘, ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой может иметь различную срочность от 5 до 30 лет. Главное различие между кредитами с различными сроками заключается в том, что краткосрочные ипотечные кредиты амортизируются гораздо быстрее (и предполагают значительные регулярные платежи). Поскольку краткосрочные кредиты амортизируются быстро, они имеют меньшую дюрацию (средневзвешенную продолжительность кредита).и меныпий совокупный уровень риска для кредитора. В результате по краткосрочным кредитам устанавливается меньшая процентная ставка [31]. Каждый тип ипотечного кредита имеет различные варианты предварительных платежей («дисконтных пунктов») . «Дисконтные пункты» (points) это сумма, первоначально уплачиваемая заемщиком и исчисляемая в процентах от размера кредита. «Дисконтные пункты» выплачиваются заемщиком 4 Ъ Л I I $ данный вид платежа не следует смешивать с первоначальным взносом, который уплачивается продавцу недвижимости и исчисляется в процентах от ее стоимости. 62 |
программе СРМ прогрессирующими темпами. Погашение основного долга начинается с небольших сумм и со временем увеличиваются возрастающими темпами. Это разделение ипотечных платежей на процентные платежи и возврат основного долга является фундаментом для создания новых ипотечных продуктов [30,40,65]. Среди множества кредитов с фиксированным процентом у заемщика существует множество вариантов выбора. Прежде всего, он может выбрать между программами с 30или 15-летними сроками амортизации (погашения). Далее, он может выбирать между различными комбинациями LTV, предполагающих различные условия и графики платежей от* значительной суммы первоначального взноса до кредита со 100% LTV (без какого-либо первоначального взноса). При выдаче кредита с коэффициентом LTV ниже 80% от заемщика обычно не требуют ипотечного страхования (что позволяет застраховаться от убытков в случае невозврата первых 20% суммы кредита). Однако выдача кредитов с коэффициентом LTV от 80% до 100% обычно предполагает, что заемщик приобретает личную ипотечную страховку (private mortgage insurance, PMI). Как следует из табл. 1.3, ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой может иметь различную срочность от 5 до 30 лет. Главное различие между кредитами с различными сроками заключается в том, что краткосрочные ипотечные кредиты амортизируются гораздо быстрее (и предполагают значительные регулярные платежи). Поскольку краткосрочные кредиты амортизируются быстро, они имеют меньшую дюрацию (средневзвешенную продолжительность кредита) и меньший совокупный уровень риска для кредитора. В результате по краткосрочным кредитам устанавливается меньшая процентная ставка. 28 Каждый тип ипотечного кредита имеет различные варианты предварительных платежей («дисконтных пунктах»). «Дисконтные пункты» (points) это сумма, первоначально уплачиваемая заемщиком и исчисляемая в процентах от размера кредита. «Дисконтные пункты» выплачиваются заемщиком кредитору для того, чтобы уменьшить процентную ставку по ипотечному кредиту. Как правило, заемщики, планирующие пользоваться жилой недвижимостью длительное время, уплачивают «дисконтные пункты» t с целью уменьшения процентной ставки по ипотечному кредиту. Заемщики, планирующие оставаться в приобретаемом жилье непродолжительный срок, предпочитают не выплачивать «дисконтные пункты». Некоторые исследователи рассматривают данный выбор заемщика как показатель ожидаемой длительности владения, то есть того, как долго заемщик предполагает пользоваться жилой недвижимостью. Это помогает в предсказании уровня досрочных возвратов по ипотечным ценным бумагам pass throughs и collateralized mortgage obligations (CMOs) [21,26,30,40]. Также существует различие между стандартным (conforming) ипотечным кредитом и крупным (jumbo) нестандартным ипотечным кредитом. В сущности стандартные ипотечные кредиты первичные кредиторы всегда могут продать федеральным агентствам Fannie Мае и Freddie Mac. По таким кредитам размер ежегодно выплачиваемой суммы не должен превышать 22 700 долл. Они составляют 85% ипотечного рынка. К крупным кредитам относятся такие кредиты, сумма ежегодных выплат по которым превышает 22 700 долл. Купонная ставка по крупным кредитам выше купонной ставки по стандартным кредитам. Это объясняется тем, что рынок стандартных кредитов значительно больше и обладает большей ликвидностью, а также дома, обеспечивающие обязательства из крупных 29 1Данный вид платежа не следует смешивать с первоначальным взносом, который уплачивается заемщиком продавцу недвижимости и исчисляется в процентах от ее стоимости. J |