|
-té I ft* Ii* Ï fc i sБ V jfe« ? Î * • • « * b £ t** i* I4* h* * Л4 f*K Îf4fc* x f производимых заемщиком в первые годы, может быть даже меньше, чем величина процентов, что приводит к. нарастанию суммы задолженности, поскольку к ней добавляется задолженность по процентным платежам. Программа GPMможет сочетаться с ипотекой с переменнойпроцентной ставкой*(variable-rate mortgage) или ипотекой* с переменной* суммой основного долга (variable-balance Кредит GPM является необычным ипотечным кредитом. Заемщики, прибегающие к GPM, не могут позволить себе приобретение жилья на условиях ипотеки с фиксированной процентной ставкой. По причине большого риска связанного с заемщиком, кредитор должен потребовать от заемщика значительного первоначального взноса или высокой процентной ставки. А также, чтобы солидарное обязательство по ипотечному кредиту приняли на себя третьи лица (cosigner). Следовательно; программы GPM доступны некаждому заемщику. Из-за перечисленных проблем, многие кредиторы стараются не реализовывать программы GPM. В то время как программы GPM* помогают заемщикам поднять ценовую планку приобретаемого имущества, одновременно они повышают уровень риска кредитора и увеличивают общую сумму долга заемщика. В* первые годы рыночная стоимость дома не будет расти столь же быстро, как сумма задолженности по ипотечному кредиту, но* при его продаже может оказаться, что текущая рыночная стоимость недвижимости за вычетом суммы, долга по Щ ипотечному кредиту окажется меньше, чем в тот момент, когда она приобреталась за счет кредитных средств. В российской практике аналогом GPM кредитов является военная ипотека [89]. Ипотека с участием кредитора в распределении дохода от увеличения стоимости недвижимости (SAM) Ипотека с участием кредитора в распределении дохода (shared-appreciated mortgage, SAM) является менее популярным видом ипотечного кредитования, чем программы GPM. Реализация программы SAM знаменует собой 66 |
ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ, ПРЕДУСМАТРИВАЮЩИЕ ВОЗРАСТАНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЕЖЕЙ (GPM) Ипотечные кредиты с возрастающим со временем размером платежей (graduated-payment mortgage, GPM) не слишком распространены, но тем не менее занимают определенную рыночную нишу. Проблема, с которой сталкивается рынок ипотеки, заключается в том, как обеспечить широкому классу заемщиков с небольшим уровнем достатка, впервые покупающим недвижимость, доступ к ипотечному кредиту. Для того чтобы создать благоприятные условия заемщику на рынке появились специальные схемы выплат по ипотеке. Большинство программ GPM реализуется в расчете на молодых заемщиков, ожидающих увеличение личного дохода. Программа GPM начинается с минимальных (базовых) выплат по ипотечному кредиту, размер которых постепенно увеличивается со временем, даже в тем случаях, когда размер процентной ставки остается неизменным. В некоторых случаях размер платежей, производимых заемщиком в первые годы, может быть даже меньше, чем величина процентов, что приводит к нарастанию суммы задолженности, поскольку к ней добавляется задолженность по процентным платежам. Программа GPM может сочетаться с ипотекой с переменной процентной ставкой (variable-rate mortgage) или ипотекой с переменной суммой основного долга (variable-balance mortgage). Кредит GPM является необычным ипотечным кредитом. Заемщики, прибегающие к GPM, не могут позволить себе приобретение жилья на условиях ипотеки с фиксированной процентной ставкой. По причине большого риска связанного с заемщиком, кредитор должен потребовать от заемщика значительного первоначального взноса или высокой процентной ставки. А также, чтобы солидарное обязательство по ипотечному кредиту приняли на себя третьи лица (cosigner). Следовательно, программы GPM 32 доступны не каждому заемщику. Из-за перечисленных проблем многие кредиторы стараются не реализовывать программы GPM. В то время как программы GPM помогают заемщикам поднять ценовую планку приобретаемого имущества, одновременно они повышают уровень риска кредитора и увеличивают общую сумма сумму долга заемщика. В первые годы рыночная стоимость дома не будет расти столь же быстро, как сумма задолженности по ипотечному кредиту, но при его продаже может оказаться, что текущая рыночная стоимость недвижимости за вычетом суммы долга по ипотечному кредиту окажется меньше, чем в тот момент, когда она приобреталась за счет кредитных средств [60,62]. ИПОТЕКА С УЧАСТИЕМ КРЕДИТОРА В РАСПРЕДЕЛЕНИИ ДОХОДА ОТ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (SAM) Ипотека с участием кредитора в распределении дохода (sharedappreciated mortgage, SAM) еще является менее популярным видом ипотечного кредитования, чем программы GPM. Реализация программы SAM знаменует собой кардинальный отход кредитора от своей традиционной роли, когда его интерес ограничивается возвратом суммы выданного кредита и получением процентного дохода. В соответствии с соглашением, заключаемым при предоставлении кредита SAM, кредитор приобретает право на долю в доходах, получаемых благодаря увеличению в будущем рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей заемщику. Доля кредитора в будущих доходах, называемая условным правом (contingent interest), согласовывается сторонами при предоставлении кредита. Программа SAM может предусматривать получение кредитором до 40% чистого прироста (net appreciation) стоимости недвижимости в течение 10 лет с момента оформления кредита. Если заемщик продает недвижимость до окончания установленного срока, условное право заимодавца реализуется в момент ее продажи. В обмен на участие в будущих доходах кредитор готов 33 |