|
кардинальный отход кредитора от своей традиционной' роли, когда егоинтерес ограничивается•возвратом суммы.выданного кредита и получением процентного дохода. В соответствии с соглашением, заключаемым при предоставлении кредита SAM, кредитор приобретает право на долю ’в* доходах, получаемых благодаря увеличению в будущем рыночной стоимости недвижимости, принадлежащейзаемщику. Доля кредитора в будущих* доходах, называемая условным правом (contingent interest), согласовывается сторонамипри предоставлении кредита. Программа. SAM может предусматривать получение кредитором до 40% чистого прироста (net appreciation) стоимости недвижимости в течение 10 лет с момента оформления кредита. Если заемщик продает недвижимость до окончания установленного срока, условное право заимодавца реализуется в момент ее продажи. В обмен на участие в будущих доходах кредитор готов снизить процентную ставку, что приводит к снижению размера регулярных платежей. Следует заметить, что амортизация ипотечного кредита может оставаться равной 30 годам, даже если долг погашается в течение 10 лет либо в момент продажи недвижимости (в зависимости от того, какое событие наступает раньше). Если заемщик не желает продавать дом в момент реализации условного права кредитора, ожидаемое чистое увеличение стоимости. (net appreciated value) недвижимости определяется профессиональным оценщиком, а условное право осуществляется путем выплаты заемщиком причитающейся суммы непосредственно кредитору. Чистое увеличение стоимости недвижимости определяется вычитанием из ее рыночной стоимости (фактической цены продажи или цены, установленной оценщиком): начальной стоимости приобретения заемщиком; стоимости любых законных капитальных улучшений (реконструкций, благоустройства), произведенных заемщиком; расходов, связанных с оценкой недвижимости; любых прямых расходов, возникающих при продаже |
доступны не каждому заемщику. Из-за перечисленных проблем многие кредиторы стараются не реализовывать программы GPM. В то время как программы GPM помогают заемщикам поднять ценовую планку приобретаемого имущества, одновременно они повышают уровень риска кредитора и увеличивают общую сумма сумму долга заемщика. В первые годы рыночная стоимость дома не будет расти столь же быстро, как сумма задолженности по ипотечному кредиту, но при его продаже может оказаться, что текущая рыночная стоимость недвижимости за вычетом суммы долга по ипотечному кредиту окажется меньше, чем в тот момент, когда она приобреталась за счет кредитных средств [60,62]. ИПОТЕКА С УЧАСТИЕМ КРЕДИТОРА В РАСПРЕДЕЛЕНИИ ДОХОДА ОТ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ (SAM) Ипотека с участием кредитора в распределении дохода (sharedappreciated mortgage, SAM) еще является менее популярным видом ипотечного кредитования, чем программы GPM. Реализация программы SAM знаменует собой кардинальный отход кредитора от своей традиционной роли, когда его интерес ограничивается возвратом суммы выданного кредита и получением процентного дохода. В соответствии с соглашением, заключаемым при предоставлении кредита SAM, кредитор приобретает право на долю в доходах, получаемых благодаря увеличению в будущем рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей заемщику. Доля кредитора в будущих доходах, называемая условным правом (contingent interest), согласовывается сторонами при предоставлении кредита. Программа SAM может предусматривать получение кредитором до 40% чистого прироста (net appreciation) стоимости недвижимости в течение 10 лет с момента оформления кредита. Если заемщик продает недвижимость до окончания установленного срока, условное право заимодавца реализуется в момент ее продажи. В обмен на участие в будущих доходах кредитор готов 33 снизить процентную ставку, что приводит к снижению размера регулярных платежей. Следует заметить, что амортизация ипотечного кредита может оставаться равным 30 годам, даже если долг погашается в течение 10 лет либо в момент продажи недвижимости (в зависимости от того, какое событие наступает раньше). Если заемщик не желает продавать дом в момент реализации условного права кредитора, ожидаемое чистое увеличение стоимости (net appreciated value) недвижимости определяется профессиональным оценщиком, а условное право осуществляется путем выплаты заемщиком причитающейся суммы непосредственно кредитору [21, 27]. Чистое увеличение стоимости недвижимости определяется вычитанием из ее рыночной стоимости (фактической цены продажи или цены, установленной оценщиком): 1. начальной стоимости приобретения заемщиком; 2. стоимости любых законных капитальных улучшений (реконструкций, благоустройства), произведенных заемщиком; 3. расходов, связанных с оценкой недвижимости; 4. любых прямых расходов, возникающих при продаже недвижимости, включая комиссии, страхование титула, инспекторские пошлины, юридические расходы и расходы на переоформление (прекращение) залога. Существует ряд проблем, касающихся кредитов SAM. Одна из них заключается в том, что кредитор проявляет большую заинтересованность в содержании дома заемщика, то есть в том, что заемщик с ним делает, как его ремонтирует, поскольку все это влияет на его стоимость. Кредитор может захотеть защититься от действий, которые способны оказать негативное влияние на стоимость имущества. 34 |