|
Другой вариант состоит в получении заемщиком долгосрочного кредита с регулярными процентными платежами (fixed-debt, interest only loan). Полученную в кредит сумму заемщик использует для заключения договора пожизненной (straight-life annuity) ренты или сложного договора ренты (straight-plusvariable-life annuity combination). Эта ситуация аналогична ипотечному займу с регулярными процентными платежами (IO mortgage) с использованием вырученных средств, для приобретения пенсионной ренты. Пенсионные ренты приобретаются у страховых компаний. Пожизненная часть ренты должна быть достаточной для покрытия расходов по оплате процентов по ипотечному кредиту. Остаток, образующийся после выплаты обязательных процентных платежей, выплачивается заемщику. Такие договоры ренты могут быть куплены на определенный срок или пожизненно. Планам с фиксированным сроком пенсионной ренты присущи те же риски, что и в ранее рассмотренной программе, когда заемщик может быть обязан продать недвижимость или рефинансировать кредит, если он имеет для этого достаточный доход. Чтобы избежать вынужденной продажи, многие заемщики, а также кредиторы предпочитают использовать страхование жизни заемщика. Страховая выплата может быть использована для оплаты ипотечного долга в случае, если бенефициаром по страховке является кредитор [64]. 2.2 Российская практика секьюритизации ипотечных кредитов За последние годы многие российские банки осуществили трансграничные сделки. При этом были секьюритизированы портфели потребительских, автомобильных, ипотечных кредитов суммарным объемом около 2 млрд. долл. Процесс структурирования, выпуска и размещения ценных бумаг в таких сделках происходит за пределами территории России, вне российской юрисдикции, поэтому вся документация, как правило, готовится на английском языке. К сожалению, это обстоятельство не способствует проникновению в страну новых знаний. Напротив, возникает опасение, что при подобном развитии событий |
заняли центральное место на американском и международном рынке ценных бумаг. Исконная потребность человека в жилище и поистине огромные объемы ипотечного кредитования создают идеальные условия для развития данного рынка и в нашей стране: от формирования однородных кредитных портфелей до их продажи и секьюритизации. За рубежом накоплен огромный опыт проведения различных типов подобных сделок. Именно эффективные механизмы секьюритизации дали возможность большинству государств достигнуть впечатляющего прогресса в ипотечном кредитовании и жилищном строительстве. За последние два года десяток российских банков осуществили трансграничные сделки. При этом были секьюритизированы портфели потребительских, автомобильных, ипотечных кредитов суммарным объемом около 2 млрд. долл. Процесс структурирования, выпуска и размещения ценных бумаг в таких сделках происходит за пределами территории России, вне российской юрисдикции. К сожалению, это обстоятельство не способствует проникновению в страну новых знаний. Напротив, возникает опасение, что при подобном развитии событий национальному рынку будет уготована вторичная роль В связи с принятием в России Закона «об ипотечных ценных бумагах» появилась возможность проводить секьюритизацию ипотеки по Российскому законодательству. Российская секьюритизация лежит на пересечении двух тенденций: ее использование открывает перед кредитными организациями невиданные возможности привлечения средств и управления рисками и в то же время дает простор конструированию огромного числа новых видов ценных бумаг с уникальными характеристиками (потоками платежей, графиками выплат, рисками). Исследование поведения таких портфелей ценных бумаг, в условиях изменения рыночной конъюнктуры, становится важнейшей задаче финансовых аналитиков. Сложность решения этих задач усугубляется 4 С точки зрения кредитора неопределенность результатов реализации условного права вызывает необходимость поиска возможностей увеличения общей ожидаемой доходности программы SAM за счет увеличения доли ее безусловных составляющих (то есть тех, которые не зависят от того, будет ли реализовано его условное право на получение дохода от увеличения стоимости недвижимости). Высокий уровень риска кредитора в программе SAM дает ему основание рассчитывать на более высокую доходность. ИПОТЕКА С ОБРАТНЫМ АННУИТЕТОМ (REVERSE-ANNUITY MORTGAGE) Ипотека с обратным аннуитетом (RAM) является видом пенсионной ренты. Она позволяет собственнику жилой недвижимости использовать ее в качестве источника дохода. В целом программы RAM были разработаны с целью оказания помощи пожилым домовладельцам, обладающим дорогостоящей недвижимостью, в формировании их пенсионных планов. Существует несколько вариантов программ RAM с двумя и более общепринятыми схемами. Ипотечные рентные платежи производятся кредитором напрямую заемщику, причем каждый платеж увеличивает общую сумму долга, которая возрастает также за счет использования сложных процентов. Это форма обратного аннуитета (обратной ренты) в «чистом» виде, когда поток платежей транслируется от кредитора напрямую заемщику. Обычно платежи производятся в течение установленного срока или пожизненно. Другой вариант состоит в получении заемщиком долгосрочного кредита с регулярными процентными платежами (fixed-debt, interest only loan). Полученную в кредит сумму заемщик использует для заключения договора пожизненной (straight-life annuity) ренты или сложного договора ренты (straight-plus-variablelife annuity combination). Эта ситуация аналогична ипотечному займу с регулярными процентными платежами (10 mortgage) с 35 использованием вырученных средств для приобретения пенсионной ренты. Пенсионные ренты приобретаются у страховых компаний. Пожизненная часть ренты должна быть достаточной для покрытия расходов по оплате процентов по ипотечному кредиту. Остаток, образующийся после выплаты обязательных процентных платежей, выплачивается заемщику. Такие договоры ренты могут быть куплены на определенный срок или пожизненно. Планам с фиксированным сроком пенсионной ренты присущи те же риски, что и в ранее рассмотренной программе, когда заемщик может быть обязан продать недвижимость или рефинансировать кредит, если он имеет для этого достаточный доход [40,61]. Чтобы избежать вынужденной продажи, многие заемщики, а также кредиторы предпочитают использовать страхование жизни заемщика. Страховая выплата может быть использована для оплаты ипотечного долга в случае, если бенефициаром по страховке является кредитор [21,30,40]. 1.3. Российский опыт секьюритизации ипотечных кредитов За последние два года десяток российских банков осуществили трансграничные сделки. При этом были секьюритизированы портфели потребительских, автомобильных, ипотечных кредитов суммарным объемом около 2 млрд. долл. Процесс структурирования, выпуска и размещения ценных бумаг в таких сделках происходит за пределами территории России, вне российской юрисдикции, поэтому вся документация, как правило, готовиться на английском языке. К сожалению, это обстоятельство не способствует проникновению в страну новых знаний. Напротив, возникает опасение, что при подобном развитии событий национальному рынку будет уготована вторичная роль. Значительная часть специалистов настолько увлеклась трансграничной секьюритизацией, что просто «забыли» о возможностях, открывающихся внутри страны. 36 |