|
Средняя фактическая стоимость строительства одного кв.м общей площади жилых домов по России в 2001 г. составила 5638 руб., в I полугодии 2002 г. 5980 рублей. Статистическое наблюдение за динамикой стоимости квартир предусматривает ежеквартальное представление статистической отчетности и публикацию данных об изменениях средней стоимости 1кв.м общей площади квартир разных типов на первичном и вторичном рынках жилья (в разделе «Цены» сборников Госкомстата России «Социально-экономическое положение России»). При этом Госкомстатом России принята дифференциация категорий жилых домов по следуюгцим основным группам: жилье низкого качества это квартиры в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения. Квартиры низкого качества в кирпичных домах включают жилье, построенное до 1955 года, в том числе т.н. «сталинские» дома; группа типового жилья —включает квартиры в 6-16 этажных домах с наличием подсобных помещений, возможно смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 кв.м. Как правило, эти квартиры расположены в кирпичных домах застройки после 1955 года и в крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 года, построенных по типовым проектам; квартиры улучшенной планировки это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построенных по типовым проектам (после 1955 года —кирпичных и после 1970 года —крупноблочных и крупнопанельных) с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, с изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т.е. удельный вес жилой площади в общей площади в этих квартирах меньше, чем в типовых квартирах); элитные квартиры это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам. 144 |
порядка и методов установления и дифференциации ставок оплаты жилья и тарифов на коммунальные услуги в зависимости от указанных параметров; внесло изменения в проект нового Жилищного кодекса, предусматривающие сохранение существующего порядка предоставления и пользования жилищем, установление санкций к наймодателям и арендодателям в случае нарушения ими жилищных прав граждан, а также исключение из проекта положений, влекущих за собой ухудшение материального положения большинства населения. Институтом социальной политики в 2002 году была подготовлена по поручению ФНПР Концепция реформирования системы оплаты жилья в зависимости от категорийности домов, географии их расположения и степени благоустройства. В этой работе нами сделана попытка, исходя из квалиметрических принципов, проанализировать основные нормативно-методические документы Госстроя России, Госкомстата России, Минфина России и других федеральных органов, а также практику устанавливаемой правительством Москвы системы категорирования жилых домов с учетом указанных параметров при дифференциации размеров платы, взимаемой с населения за наем и техническое обслуживание жилых помещений. В аналитической части концепции констатировалось наличие целого ряда разрозненных ведомственных методик, рекомендаций и статистических разработок, касающихся определения разных параметров потребительских свойств жилых домов и районов их размещения. Так, статистическое наблюдение за динамикой стоимости квартир предусматривает представление статистической отчетности и публикацию данных об изменениях средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир разных типов на первичном и вторичном рынках жилья (в разделе "Цены" сборников Госкомстата России "Социально-экономическое положение России"). При этом Госкомстатом России принята дифференциация категорий жилых домов по следующим четырем группам: жилье низкого качества — это квартиры в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие одного из видов коммунальных удобств — водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения. Квартиры низкого качества в кирпичных домах включают жилье, построенное до 1955 года, в том числе "сталинские" дома; типовое жилье — включает квартиры в 6—16-этажных домах с наличием подсобных помещений, возможно смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 кв. м. Как правило, эти квартиры расположены в кирпичных домах застройки после 1955 года и в крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 года, построенных по типовым проектам; квартиры улучшенной планировки — это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построенных по типовым проектам (после 1955 года — кирпичных и после 1970 года — крупноблочных и крупнопанельных) с улучшенными бытовыми характеристиками: со всеми видами коммунальных удобств, как правило, с изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т. е. удельный вес жилой площади в общей площади в этих квартирах меньше, чем в типовых квартирах); элитные квартиры — это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам. 14 В муниципальной собственности к началу 2002 года находилось 24,1 % жилья, в государственной собственности — 6,8 % (в 1990 году — 42 %), в смешанной собственности — 1,3 %, а в общественной собственности — 0,1 % (в 1990 году — 0,5 %). Согласно материалам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, проведенного Госкомстатом России в 2001 году, 73 % общего количества домашних хозяйств в целом по стране занимали отдельную квартиру, 17 % — отдельный дом (кроме того, 4 % занимали часть дома и другое жилье); в коммунальных квартирах проживало 2 %, в общежитиях — 2 %. Например, в г. Москве 95 % семей проживали в отдельных квартирах, 1 % — в коммунальных квартирах, 1 % — в общежитиях и 3 % — в части дома и другом жилье, а в г. Санкт-Петербурге — 86 % — в отдельных квартирах, 12 % — в коммунальных и 2 % — в общежитиях. ПРИВАТИЗАЦИЯ И ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛЬЯ. КАТЕГОРИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ. ВОЗРАСТАЮЩАЯ РОЛЬ НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО И УЧЕТА В НЕМ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ Начавшаяся в 1989 году приватизация явилась базой для формирования в России рынка жилья. С начала приватизации в частную собственность граждан передано 18,5 млн. жилых помещений общей площадью 903,2 млн. кв. м (50 % от числа подлежащих приватизации). На первичном рынке жилья в 2001 году было продано 39,1 тыс. жилых помещений, или на 5,7 тыс. (13 %) меньше, чем в 2000 году. От продажи жилья выручено 28,1 млн. рублей. Судя по результатам обследования организаций, осуществлявших операции с недвижимостью, во II квартале 2002 года средняя цена одного кв. метра общей площади квартир составляла на первичном рынке жилья 12,1 тыс. руб., на вторичном рынке — 10,5 тыс. руб., что соответственно на 14,1 % и 13,7 % выше, чем в IV квартале 2001 года. Наиболее высокая средняя цена сложилась на элитные квартиры (в кирпичных домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам), и в III квартале 2002 года в среднем по России она достигла на первичном рынке жилья 17,4 тыс. руб. за один кв. метр общей площади, на вторичном рынке жилья — 16,1 тыс. рублей. В структуре жилищного строительства происходит увеличение доли ввода жилья в частном секторе — при сохранении относительно небольшой доли строительства муниципального жилья и сокращении объемов жилья, вводимого организациями государственной и смешанной форм собственности. В 2001 году было построено 22,6 тысячи жилых домов коттеджного типа общей площадью 4,1 млн. кв. м, примерно 95 % которых построены индивидуальными застройщиками. Доля такого жилья в целом по России составляет примерно 13 % в общей площади введенного жилья и 30 % — в индивидуальном строительстве. В структуре жилищного строительства происходит увеличение доли ввода жилья организациями частной формы собственности при продолжающемся снижении и без того небольшой доли государственного строительства. 59 Таблица 3 Ввод жилых домов по формам собственности Показатели 1995г. 1998г. 1999г. 2000г. 2001г. Введено жилых домов, млн. кв.м общей площади 41,0 30,7 32,0 30,3 1,7 в том числе по формам собственности, в % к итогу: государственная 22,1 11,3 10,3 11,6 9,9 муниципальная 9,8 8,5 8,6 9,2 9,6 частная 36,0 58,3 62,2 63,9 66,0 из нее — построенные населением за свой счет и с помощью кредитов 22,0 39,4 42,9 41,6 41,2 смешанная российская 31,8 21,1 18,1 13,9 13,0 Другая 0,3 0,8 0,8 1,4 1,5 Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов по России в 2001 году составила 5638 руб., в I полугодии 2002 года — 5980 рублей. Статистическое наблюдение за динамикой стоимости квартир предусматривает ежеквартальное представление статистической отчетности и публикацию данных об изменениях средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир разных типов на первичном и вторичном рынках жилья (в разделе "Цены" сборников Госкомстата России "Социально-экономическое положение России"). При этом Госкомстатом России принята дифференциация категорий жилых домов по следующим основным группам: жилье низкого качества — это квартиры в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения. Квартиры низкого качества в кирпичных домах включают жилье, построенное до 1955 года, в том числе т.н. сталинские дома; группа типового жилья включает квартиры в 6—16-этажных домах с наличием подсобных помещений, возможно, смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 кв. м. Как правило, эти квартиры расположены в кирпичных домах застройки после 1955 года и в крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 года, построенных по типовым проектам; квартиры улучшенной планировки — это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построенных по типовым проектам (после 1955 года — кирпичных и после 1970 года — крупноблочных и крупнопанельных), с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, с изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (т.е. удельный вес жилой площади в общей площади в этих квартирах меньше, чем в типовых квартирах); элитные квартиры — это квартиры в кирпичных домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам. 60 |