|
Одновременно эта статистическая отчетность подразделяет указанные показатели в зависимости от местоположения обследуемых жилых домов по двум критериям в престижных или спальных районах городов. Примечательно, что спрос населения на приобретаемое им жилье в крупных городах заметно варьируется с учетом месторасположения домов. Например, судя по материалам опроса москвичей, проведенного аналитическим отделом Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), основными факторами, влияющими на выбор места жительства, являются близость к метро (65,5% опрошенных), наличие парка, зеленой зоны (58,2%), детсада, школы (32,8%), сети магазинов (30,4%), поликлиники (22,8%), стадиона, спорткомплекса (14,1%). Переход жилищного хозяйства к рыночным отношениям вызвал существенное изменение системы оплаты жилья. Это касается, в частности, возросшей роли в ней налога на имущество, взимаемого с собственников жилья (наниматели жилья в государственном и муниципальном жилом фонде его не уплачивают). В 2002 г. в Москве, например, многократно повышена стоимость жилья, находящегося в собственности граждан, и соответственно размеры этого налога, что вызвало подачу заявлений владельцев квартир об их деприватизации. В связи с этим б ноября 2002 г. был принят закон г.Москвы «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений». Рассматривая вопросы реформирования системы оплаты жилья, включая увеличение налога на имущество (как составной части этой системы) и совершенствования ценообразования с учетом потребительских параметров жилых помещений, следует оговорить единый подход к определению набора этих параметров. Речь идет об объединении их в одно, предусмотренное квалиметрией, емкое и универсальное понятие —качество. Применительно к жилищной сфере этот означает включение в стандарты качества жилищ, наряду с требованиями усовершенствованных строительных норм и правил (СНиПов), четкого определения (с соответствующими характеристиками) ка |
При этом указанная статистическая отчетность подразделяет приведенные в ней показатели в зависимости от месторасположения обследуемых жилых домов по двум критериям — в престижных или спальных районах городов. Спрос населения на приобретаемое им жилье в крупных городах заметно варьируется с учетом месторасположения домов. Например, судя по материалам опроса москвичей, проведенного аналитическим отделом Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), основными факторами, влияющими на выбор места жительства, являются близость к метро (65,5 % опрошенных), наличие парка или зеленой зоны (58,2 %), детсада, школы (32,8 %), сети магазинов (30,4 %), поликлиники (22,8 %), стадиона, спорткомплекса (14,1 %). Переход жилищного хозяйства к рыночным отношениям вызвал существенное изменение системы оплаты жилья. Это касается, в частности, возросшей роли в ней налога на имущество, взимаемого с собственников жилья (наниматели жилья в государственном и муниципальном жилом фонде его не уплачивают). В 2002 году в Москве, например, была резко повышена стоимость жилья, находящегося в собственности граждан, и соответственно увеличены размеры этого налога, что вызвало подачу тысяч заявлений владельцев квартир об их деприватизации. В связи с этим 6 ноября 2002 года был принят закон города Москвы "О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений". Правительство намерено в ближайшее время утвердить методику оценки недвижимости для целей налогообложения, в соответствии с которой предстоит определять так называемую рыночную стоимость жилья (вместо его инвентаризационной стоимости по данным бюро технической инвентаризации (БТИ) муниципалитета). Исходя из нее — по ставкам, возрастающим по мере увеличения стоимости, — будет исчисляться налог на имущество, подлежащий уплате собственниками жилья. При этом должны определяться его характеристики с учетом состава жилищного фонда, его качественных параметров, а также особенностей спроса населения на приобретаемое жилье. В проекте такой методики, с которым нам удалось ознакомиться, например, для квартир, помимо наличия комплекса элементов благоустройства, такими характеристиками могут быть: год постройки и местоположение здания, материал стен здания, его этажность, расположение квартиры, число комнат в ней, общая площадь квартиры, площадь кухни, наличие балкона или лоджии, дополнительных удобств. На их базе предполагается формировать характеристики объектов недвижимости в жилищной сфере, с применением которых специалисты рынка жилья (риелторы и оценщики) должны будут определять их влияние на рыночную стоимость жилья. Отсюда — необходимость дифференциации с учетом приведенных выше факторов и характеристик не только рыночных цен на первичном и вторичном рынках жилья, но и при ценообразовании на оплату жилья, находящегося в составе государственного и муниципального жилого фонда. Рассматривая вопросы реформирования системы оплаты жилья, включая увеличение налога на имущество (как составной части этой системы) и совершенствование ценообразования с учетом потребительских параметров жилых помещений, следует договориться о едином подходе к определению набора этих параметров. Мы считаем целесообразным рассмотреть вопрос об объединении 15 Одновременно эта статистическая отчетность подразделяет указанные показатели в зависимости от месторасположения обследуемых жилых домов по двум критериям — в престижных или спальных районах города. Примечательно, что спрос населения на приобретаемое жилье в крупных городах заметно варьируется с учетом месторасположения домов. Например, судя по материалам опроса москвичей, проведенного аналитическим отделом Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), основными факторами, влияющими на выбор места жительства, являются близость к метро (65,5 % опрошенных), наличие парка, зеленой зоны (58,2 %), детсада, школы (32,8 %), сети магазинов (30,4 %), поликлиники (22,8 %), стадиона, спорткомплекса (14,1 %). Переход жилищного хозяйства к рыночным отношениям вызвал существенное изменение системы оплаты жилья. Это касается, в частности, возросшей роли в ней налога на имущество, взимаемого с собственников жилья (наниматели жилья в государственном и муниципальном жилом фонде его не уплачивают). В 2002 году в Москве, например, многократно повышена стоимость жилья, находящегося в собственности граждан, и, соответственно, размеры этого налога, что вызвало подачу заявлений владельцев квартир об их деприватизации. В связи с этим 6 ноября 2002 года был принят закон г. Москвы "О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений". Аналогичная ситуация, согласно полученным сообщениям, сложилась и в Нижнем Новгороде. В ближайшее время Правительством должна быть утверждена методика оценки недвижимости для целей налогообложения (ее проект подготовлен Минэкономразвития), в соответствии с которой предстоит определять так называемую рыночную стоимость жилья*, исходя из которой — по ставкам, возрастающим по мере ее увеличения — будет исчисляться налог на имущество, подлежащий уплате собственниками жилья. При этом должны определяться его характеристики с учетом состава жилищного фонда, его качественных параметров, а также особенностей спроса населения на приобретаемое жилье. Для квартир, например, помимо наличия комплекса элементов благоустройства, такими характеристиками могут быть: год постройки и местоположение здания, материал стен здания, его этажность, расположение квартиры, число комнат в ней, общая площадь квартиры, площадь кухни, наличие балкона или лоджии, дополнительных удобств. На их базе формируются характеристики объектов недвижимости в жилищной сфере, с применением которых специалисты рынка жилья (риелторы и оценщики) определяют их влияние на рыночную стоимость жилья. Отсюда — необходима дифференциация с учетом приведенных выше факторов и характеристик не только рыночных цен на первичном и вторичном рынках жилья, но и при ценообразовании на оплату жилья, находящегося в составе государственного и муниципального жилого фонда (о котором пойдет речь в следующем разделе концепции). Рассматривая вопросы реформирования системы оплаты жилья, включая увеличение налога на имущество (как составной части этой системы), и совершенствования ценообразования с учетом потребительских параметров жилых помещений, следует договориться о едином подходе к определению набора этих 61 * Вместо его инвентаризационной стоимости по данным бюро технической инвентаризации (БТИ) муниципалитета. параметров. Речь идет об объединении их в одно, предусмотренное квалиметрией, емкое и универсальное понятие — КАЧЕСТВО. Применительно к жилищной сфере это означает включение в стандарты качества жилищ наряду с требованиями усовершенствованных строительных норм и правил (СНиПов) четкого определения (с соответствующими характеристиками) категорий жилых домов, зон их расположения, набора основных элементов благоустройства, типов квартир и других параметров*. Сообразуясь с этими стандартами, можно было бы затем усовершенствовать показатели и формы статистической отчетности, использовать их при организации единовременного учета состава жилищного фонда, уточнении перечня услуг — представителей при расчете индексов тарифов на оплату жилья и осуществлении других мероприятий, затрагивающих жилищную сферу. РОСТ ТАРИФОВ И ИХ ДИФФЕРЕНЦИАЦИЯ С УЧЕТОМ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ В программе реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса, постановлениях Правительства о мерах по ее реализации и других нормативных правовых актах, как правило, опускаются положения, касающиеся основных направлений тарифной политики и динамики тарифов на жилищнокоммунальные услуги. В то же время эти тарифы непрерывно и многократно повышаются. При этом в программе реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса признается, что данные аудиторских проверок показывают, с одной стороны, занижение тарифов по сравнению с экономически обоснованным уровнем, а с другой — наличие неиспользованных резервов (15—20 %) даже при самых низких тарифах. Отмечается также, что порядок установления тарифов на услуги ЖКХ безнадежно устарел, не сопровождается адекватной системой контроля за уровнем производственных издержек, в том числе аудитом, и не отражает объективных финансовых потребностей отрасли. Такие признания говорят о том, какой оценки заслуживают так называемые экономически обоснованные тарифы на жилищно-коммунальные услуги, вся система ценообразования в отрасли, состояние государственного и общественного контроля за установлением и применением этих тарифов. Учитывая это, в Генеральном соглашении между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительством Российской Федерации на 2002—2004 годы предусмотрено, что изменение (повышение) тарифов на жилищно-коммунальные услуги должно осуществляться в соответствии с уровнем и динамикой реальных доходов населения, имея в виду необходимость синхронизации этих показателей. Наряду с этим предусмотрено определить порядок государственного и общественного контроля за формированием тарифов на жилищно-коммунальные услуги (пп. 4.10, 4.11). В связи с тем, что в законопроекте об изменении системы оплаты жилья и коммунальных услуг впервые Правительству поручается установление основ ценообразования в жилищно-коммунальном хозяйстве, представляется необходимым 62 * В проекте нового Жилищного кодекса содержится норма о соответствии качества предоставляемого жилья установленным стандартам. Однако такие стандарты пока не утверждены. |