|
платы за наем н содержание жилья в зависимости от категории домов, их благоустройства и месторасположения, В методических указаниях по расчету ставок платы за наем предусмотрено, что дифференциации в зависимости от категории домов, их благоустройства и месторасположения следует подвергать только размеры платы за наем жилого помещения, поскольку эта плата, отражающая рыночные тенденции в определении стоимости жилищных услуг (поскольку рынок жилья находится в начальной стадии формирования), сохраняется в течение переходного периода. Базовую ставку платы за наем рекомендуется устанавливать, исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социальноэкономической ситуации в данном муниципальном образовании. При этом пока могут применяться классификация жилых зданий по группам и соответствующие нормы амортизационных отчислений, приведенные в «Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденных Постановлением СМ СССР от 22.11.90 г. №1072. Для жилья, предоставляемого по договору социального наема, при определении доли оплаты населением в указанных отчислениях на реновацию 1 кв.м жилищного фонда рекомендуется сопоставление базовой ставки платы за наем со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество, установленной для собственников жилья (такое сопоставление считается целесообразным с целью стимулирования в регионах процесса приватизации жилья). В части жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилом фонде на иных (кроме социального наема) основаниях, величина указанной доли может устанавливаться на более высоком уровне. При выделении основных групп жилых домов с различными потребительскими свойствами рекомендуется вначале определять оптимальное число этих групп, учитывая рост трудозатрат, связанный с расчетом платы за наем 149 |
не дал ожидаемых результатов, а превратился лишь в способ перекачки средств населения в доходы организаций "ЕЭС России" и других естественных монополий, а у отрасли почти не остается финансовых ресурсов для обеспечения ее функционирования на должном уровне. Предусматриваемая программой приватизация предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства рассматривается как одно из стратегических направлений реформы отрасли. При этом не учитывается, что функционирование субъектов рыночного хозяйства, находящихся в частной (акционерной) собственности, возможно только при условии полного возмещения их затрат за счет оплаты потребителями услуг. А как известно, уровень возмещения текущих затрат ЖКХ составляет в настоящее время порядка 60 %. Следовательно, для обеспечения их безубыточной работы потребуется выход на принципиально новый уровень тарифов. Кроме возмещения текущих затрат, такой уровень тарифов должен будет компенсировать также стоимость капитального ремонта и воспроизводства основного капитала новоявленных собственников. При этом новый уровень тарифов должен будет обеспечить собственнику получение прибыли в размерах не ниже, чем в других отраслях экономики. В одобренной Президентом в 1997 году Концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства, последующих постановлениях Правительства о мерах по переходу на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг не предусматривалось осуществления мероприятий по совершенствованию ценообразования на услуги жилищного хозяйства, включая дифференциацию платы за наем и содержание жилья в зависимости от категории домов, их благоустройства и месторасположения. В качестве документа, касающегося порядка установления платы за жилье (носящего рекомендательный характер), в системе Госстроя России используются "Методические указания по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда", утвержденные 2 декабря 1996 года Министерством строительства Российской Федерации по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации (документ пока не претерпел изменений). В этой методике предусмотрено, что дифференциации в зависимости от категории домов, их благоустройства и месторасположения следует подвергать только размеры платы за наем жилого помещения, поскольку эта плата, отражающая рыночные тенденции в определении стоимости жилищных услуг (так как рынок жилья находится в начальной стадии формирования), сохраняется в течение переходного периода. Базовую ставку платы за наем рекомендуется устанавливать исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в данном муниципальном образовании. При этом пока могут применяться классификация жилых зданий по группам и соответствующие нормы амортизационных отчислений, приведенные в "Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22 ноября 1990 года № 1072. 64 Для жилья, предоставляемого по договору социального найма, при определении доли оплаты населением в указанных отчислениях на реновацию 1 кв. м жилищного фонда рекомендуется сопоставление базовой ставки платы за наем со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество, установленной для собственников жилья (такое сопоставление считается целесообразным с целью стимулирования в регионах процесса приватизации жилья). В части жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилом фонде на иных (кроме социального найма) основаниях, величина указанной доли может устанавливаться на более высоком уровне. При выделении основных групп жилых домов с различными потребительскими свойствами рекомендуется вначале определять оптимальное число этих групп, учитывая рост трудозатрат, связанный с расчетом платы за наем при увеличении числа таких групп. Имеется в виду прежде всего разграничение ставок платы за наем исходя из потребительских свойств районов, в которых расположен жилой фонд, и самих жилых домов. Эти признаки характеризуются набором соответствующих параметров, к которым относятся следующие: к потребительским свойствам районов: 1) экологическая ситуация: зеленая зона или зона с благоприятной экологической ситуацией; зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона; 2) близость к центру: центр и срединная зона, отдаленные районы; 3) транспортная доступность: хорошая, плохая; к потребительским свойствам домов: 1) материал стен: кирпичный, блочный, крупнопанельный, смешанный или деревянный; 2) степень износа: относительно новый (до 30 %), средняя степень износа (30—60 %), аварийный или ветхий дом (более 60 %); 3) планировка дома: улучшенная, стандартная, нестандартная (неудобная). При этом приведенная группировка потребительских свойств на практике может быть сокращена, поскольку ряд параметров подчас оказывается взаимосвязанным. Так, дом со смешанными и деревянными стенами может оказаться ветхим или аварийным, с нестандартной (неудобной) планировкой, причем расположен в центре или срединной зоне. Крупнопанельный дом может иметь среднюю степень износа, стандартную планировку, расположен в отдаленном районе и с плохой транспортной доступностью. С учетом этого могут быть применены и другие признаки потребительских свойств домов и, в частности, периоды их постройки (от которых обычно зависят материалы стен, степень износа, планировка здания и квартир), например: здания дореволюционной и послереволюционной постройки, здания довоенной постройки, "сталинские" дома, дома "хрущевского" периода, стандартная застройка 70—80-х годов, новая кирпичная застройка и дома улучшенной планировки. При дифференциации ставок за наем жилого помещения рекомендуется на первой стадии определить соотношения величины оплаты жилья (плата за его содержание и ремонт, включая капитальный, плюс плата за наем) по каждой из выделенных групп жилых домов, а затем в случае отсутствия данных о ценах на рынке купли-продажи жилья может использоваться метод экспертных оценок, 65 |