|
при увеличении числа таких групп. Имеется в виду прежде всего разграничение ставок платы за наем, исходя из потребительских свойств районов, в которых расположен жилой фонд, и самих жилых домов. Эти признаки характеризуются набором соответствующих параметров, к которым относятся следующие: к потребительским свойствам районов: • экологическая ситуация: зеленая зона или зона с благоприятной экологической ситуацией; зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона; • близость к центру: центр и срединная зона; отдаленные районы; • транспортная доступность: хорошая; плохая; к потребительским свойствам домов: • материал стен: кирпичный; блочный, крупнопанельный; смешанный или деревянный; • степень износа: относительно новый (до 30%); средняя степень износа (30 60%); аварийный или ветхий дом (более 60%); • планировка дома: улучшенная; стандартная; нестандартная (неудобная). ’ При этом оговаривается, что приведенная группировка потребительских свойств на практике может быть сокращена, поскольку ряд параметров подчас оказывается взаимосвязанным. При дифференциации ставок оплаты за наем жилого помещения рекомендуется на первой стадии определить соотношения величины оплаты жилья (плата за его содержание и ремонт, включая капитальный плюс плата за наем) по каждой из выделенных групп жилых домов, а затем в случае отсутствия данных о ценах на рынке купли-продажи жилья может использоваться метод экспертных оценок, выражающих качественные потребительские характеристики жилья, с применением системы коэффициентов. Величина этих коэффициентов может различаться, исходя из применения, например, следующих параметров: материала стен (К1), планировки до150 |
Для жилья, предоставляемого по договору социального найма, при определении доли оплаты населением в указанных отчислениях на реновацию 1 кв. м жилищного фонда рекомендуется сопоставление базовой ставки платы за наем со средневзвешенной величиной налога на недвижимое имущество, установленной для собственников жилья (такое сопоставление считается целесообразным с целью стимулирования в регионах процесса приватизации жилья). В части жилья, предоставляемого в государственном и муниципальном жилом фонде на иных (кроме социального найма) основаниях, величина указанной доли может устанавливаться на более высоком уровне. При выделении основных групп жилых домов с различными потребительскими свойствами рекомендуется вначале определять оптимальное число этих групп, учитывая рост трудозатрат, связанный с расчетом платы за наем при увеличении числа таких групп. Имеется в виду прежде всего разграничение ставок платы за наем исходя из потребительских свойств районов, в которых расположен жилой фонд, и самих жилых домов. Эти признаки характеризуются набором соответствующих параметров, к которым относятся следующие: к потребительским свойствам районов: 1) экологическая ситуация: зеленая зона или зона с благоприятной экологической ситуацией; зона, приближенная к транспортным потокам, или промышленная зона; 2) близость к центру: центр и срединная зона, отдаленные районы; 3) транспортная доступность: хорошая, плохая; к потребительским свойствам домов: 1) материал стен: кирпичный, блочный, крупнопанельный, смешанный или деревянный; 2) степень износа: относительно новый (до 30 %), средняя степень износа (30—60 %), аварийный или ветхий дом (более 60 %); 3) планировка дома: улучшенная, стандартная, нестандартная (неудобная). При этом приведенная группировка потребительских свойств на практике может быть сокращена, поскольку ряд параметров подчас оказывается взаимосвязанным. Так, дом со смешанными и деревянными стенами может оказаться ветхим или аварийным, с нестандартной (неудобной) планировкой, причем расположен в центре или срединной зоне. Крупнопанельный дом может иметь среднюю степень износа, стандартную планировку, расположен в отдаленном районе и с плохой транспортной доступностью. С учетом этого могут быть применены и другие признаки потребительских свойств домов и, в частности, периоды их постройки (от которых обычно зависят материалы стен, степень износа, планировка здания и квартир), например: здания дореволюционной и послереволюционной постройки, здания довоенной постройки, "сталинские" дома, дома "хрущевского" периода, стандартная застройка 70—80-х годов, новая кирпичная застройка и дома улучшенной планировки. При дифференциации ставок за наем жилого помещения рекомендуется на первой стадии определить соотношения величины оплаты жилья (плата за его содержание и ремонт, включая капитальный, плюс плата за наем) по каждой из выделенных групп жилых домов, а затем в случае отсутствия данных о ценах на рынке купли-продажи жилья может использоваться метод экспертных оценок, 65 выражающих качественные потребительские характеристики жилья, с применением системы коэффициентов. Величина этих коэффициентов может различаться исходя из применения, например, следующих параметров: материала стен (К1), планировки дома (К2), степени износа (К3), близости к центру (К4), экологической ситуации (К5). Число и содержание параметров экспертной оценки потребительских свойств жилья, значения коэффициентов по каждому из них могут определяться положением о расчете ставок за наем жилых помещений, утверждаемым данным органом местного самоуправления муниципального образования. Примечательно, что указанная методика допускает, что минимальная ставка платы за наем может иметь и отрицательное значение (например, для жилья, находящегося в ветхих домах и/или в санитарных зонах), при котором плата за наем может вообще не взиматься, а размер платы за содержание и ремонт жилья — устанавливаться в уменьшенном размере. Примером практического применения методов дифференциации размеров оплаты жилья могут служить нормативные правовые акты правительства Москвы, принятые в последнее время. Извлечения из них приводятся в приложении 2. Обращает на себя внимание, например, что к "домам со всеми удобствами" относятся жилые дома без лифта и мусоропровода, а плата (примерно в половинном размере) подлежит взиманию с граждан, проживающих в домах "без одного или более видов удобств или с износом 60 процентов и более, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для постоянного проживания". В связи с этим представляется целесообразным, во-первых, рассмотреть вопрос о прекращении взимания платы за наем жилья с граждан, проживающих в аварийных и не пригодных для проживания домах, а во-вторых, предусмотреть более глубокую дифференциацию размеров оплаты жилья в зависимости от изложенных выше параметров, применяемых для характеристики основных категорий жилых домов, их благоустройства и расположения. Одним из факторов формирования новой системы оплаты жилья следовало бы считать различия в условиях проживания. Это касается прежде всего размеров платы, устанавливаемых для проживающих в коммунальных квартирах и общежитиях, ибо их жилищные условия значительно отличаются от тех, которые предоставляются жильцам отдельных квартир. С этой целью следовало бы, в частности: размеры платы за наем и техобслуживание, взимаемой с проживающих в коммунальных квартирах и общежитиях за 1 кв. м жилой площади, определять на более низком уровне по сравнению с размерами платы за 1 кв. м общей площади, установленными для жильцов отдельных квартир благоустроенных жилых домов; при принятии решений о повышении тарифов на жилищно-коммунальные услуги впредь приостановить увеличение размеров оплаты жилья для этой категории населения; 66 |