|
другое принято называть «помещением», что вносит дополнительную путаницу и смешение понятий. В-шестых, следует, по видимому, различать места общего пользования и технические помещения, относящиеся к одному, нескольким нежилым помещениям либо ко всему зданию в целом. По названным причинам , в отсутствии законодательного регулирования регистрирующий орган оказывается единственным государственным органом, который вынужден отвечать на вопрос является ли самостоятельным объектом недвижимости нежилое помещение, права на которое заявлены к регистрации. От принимаемого решения зависит существование в гражданском обороте данного объекта, что не входит в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Это должна быть функция органов технического учета и инвентаризации, а в перспективе функция органов, осуществляющих кадастровый учет объектов недвижимости. Предложенное выше решение об определении критериев и признаков отнесения нежилых помещений к самостоятельным объектам недвижимого имущества, а также об установлении режима общей долевой собственности на места общего пользования в зданиях нежилого назначения позволит уменьшить риск принятия решений, нарушающих законные интересы субъектов гражданских правоотношений по поводу объектов недвижимости нежилого фонда. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации в России является то, что регистрации подлежат не объекты недвижимости, не правообладатели и не документы о правах на недвижимость, а сами права на недвижимое имущество, их ограничения (обременения), а также сделки с недвижимостью.1 Обязательность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и 1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации /Правовое регулирование рынка недвижимости. 2004. № 1. С. 41. 119 |
33 в ряде случаев приоритет интересов собственников зданий, расположенных на чужой земле. С развитием оборота земель, когда станет возможно определить усредненное соотношение рыночной стоимости зданий и земельных участков, может потребоваться корректировка некоторых правовых норм. Однако однозначное решение для всех случаев вряд ли может быть выработано. Нет его и в иностранном законодательстве. За рубежом в некоторых случаях приоритет отдается правам собственника участка. Так, срочное право застройки или долгосрочный договор аренды земель под строительство, по общему правилу, приводят к переходу здания по окончании определенного срока в собственность землевладельца. В других случаях законодатель отдает приоритет интересам собственника расположенной на чужом участке недвижимости. Соответствующий баланс интересов может быть достигнут и в договоре. Важно, чтобы был найден баланс экономических интересов и адекватное ему правовое решение1. Основным средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности и публичности служит регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она является основой механизма реализации особенностей правового режима недвижимости установленных ГК РФ. Принципиальной особенностью системы государственной регистрации в России является то, что регистрации подлежат не объекты недвижимости, не правообладатели и не документы о правах на недвижимость, а сами нрава на недвижимое имущество, их ограничения (обреме1 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России /Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сборник памяти С. А. Хохлова. -М.: Международный центр финансовоэкономического развития, -1998. -С. 290-291. 34 нения), а также сделки с недвижимостью1. Данный вывод вытекает из анализа норм, содержащихся в ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. закона о регистрации. При этом само понятие «недвижимость», применительно к целям закона о регистрации, определяется, по сравнению со ст. 130 ГК РФ, ограничительно и охватывает «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы» (ст. 1 закона о регистрации). Таким образом, в понятие недвижимости включаются только недвижимые объекты первой и третьей группы в соответствие с ранее приведенной классификацией. Права на объекты, предусмотренные ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, и сделки с ними не подлежат регистрации на основании рассматриваемого закона о регистрации, и, в силу этого, не включаются в понятие недвижимых объектов, используемое в рассматриваемом законе. Как следует из статьи 4 закона о регистрации «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество...». Под вещными понимаются абсолютные права на вещь, осуществляемые действиями самого управомоченного лица (носителя этих прав), перечисленные в законе в качестве вещных. Легального понятия «вещных прав» нет. В юридической науке высказываются самые различные взгляды на само понятие, необходимость его использования и набор признаков, присущих вещным правам. В силу этого, пользуясь доктринальным определением понятия, следует исходить их того, что вещные права прямо перечислены в ст.216 ГК РФ. Наряду с правом собственности к вещным правам ст. 216 ГК РФ относит: право пожизненного наследуемого владения земельным участ1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации /Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№ 1. -С. 41. 91 венности у граждан и прекращение такового у кооперативов: 1) членство в кооперативе; 2) предоставление кооперативом квартиры, дачи, гаража, иной недвижимости; 3) полная выплата паевого взноса. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом. Приведем еще один пример. В соответствии с п. 1 ст. 28 закона о регистрации право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением суда. Однако здесь следует учитывать, что указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам Гражданского и Арбитражного процессуальных кодексов, но не нормам законодательства о государственной регистрации. На наш взгляд, если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость должны регистрироваться на общих основаниях и возникать также по общему правилу с момента государственной регистрации. Существует мнение, что если момент возникновения права не указан в судебном решении, то право возникает с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) могут быть признаны судом, но возникнут в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ с момента государственной регистрации1. В ряде случаев момент возникновения права на недвижимость совпадает с государственной регистрацией другого права: 1 Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации /Правовое регулирование рынка недвижимости. -1999. -№ 1. -С.45. |