Проверяемый текст
Диаковская Наталья Викторовна. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Диссертация 2001)
[стр. 128]

возникает вещное право на недвижимое имущество и как разграничить объекты регистрации и решить, когда регистрировать право, а когда сделку.
Отсутствует по данному вопросу единое мнение и в юридической литературе.
Дело в том, что ст.
164 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.
131 ГК РФ и
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Но ст.
131 ГК РФ предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации.

В п.
1 ст.
4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.
ст.
130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
Таким образом, ст.
164 ГК РФ отсылает к закону о регистрации, а
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к ст.
164 ГК РФ, и круг замыкается.
М.
И.
Брагинский считает, что регистрации подлежат все договора без исключения, равно как и возникающие на их основе вещные права.1 С данной точкой зрения можно было бы согласиться, если считать, что законодателем используется понятие «сделка» как синоним понятия «переход права».
Но, поскольку
эта понятия тождественными не являются (см.
письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г.
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»), утверждение об обязательности государственной регистрации для всех сделок, является спорным.

Эго подтверждается и тем, что законодатель, отдельно выделяя случаи обязательной регистрации определенных сделок (часть вторая 4 'Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право: Общие положения.
М.: Издательство «Статут», 1998.
С.
285.

Брагинский М.И.
Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
М, 1998.
С.
7.

128
[стр. 36]

36 совершения сделки возникает вещное право на недвижимое имущество, то, что же является объектом регистрации: возникшее вещное право на недвижимость или сделка с недвижимым имуществом? Как разграничить объекты регистрации и решить, когда регистрировать право, а когда сделку? В настоящее время в юридической литературе единое мнение по данному вопросу отсутствует.
Например, И.В.
Козлова считает, что вещные права регистрируются в случае возникновения их из односторонних сделок (принятие наследства), правообразующих решений суда, из факта создания нового объекта (застройка, спецификация).
При переходе вещных прав на недвижимость в результате заключения договоров, когда одновременно с возникновением права у одной стороны оно прекращается или ограничивается у другой, объектом регистрации становится сделка.
По мнению И.В.
Козловой, сделка превращается в объект регистрации именно в силу того, что одновременно затрагивает права нескольких лиц, оказывая на них одновременно правообразуюшее и правопрекращающее воздействие1.
Иной точки зрения придерживается М.И.
Брагинский, который считает, что регистрации подлежат все договора без исключения, равно как и возникающие на их основе вещные права2.
На наш взгляд, обе вышеизложенные позиции не является бесспорными.
Подтверждением тому может служить правило, содержащееся в ст.
ст.
550, 551 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании договора, не требующего обязательной государственной регистрации.
Вопросы раз1 Козлова И.В.
Переход прав на объекты недвижимости: Учебное пособие.
Владивосток: Издательство Дальневосточного Государственного Университета, -1998.
-С.
10.
2 Брагинский М.И.
Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
-М., -1998.
-С.
7.


[стр.,96]

96 ция сделок и регистрация прав разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.
Отсюда можно сделать вывод, что регистрация сделки является специальным основанием фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права (аренды, сервитута и др.)1.
Указанные особенности служат одним из свидетельств того, что в российском законодательстве соединены две системы регистрации: вопервых, сделок, во-вторых, прав.
Вместе с тем, следует заметить, что вопрос о разграничении этих двух видов регистрации крайне неудачно и противоречиво решен (а скорее совсем не решен) ни в ГК РФ, ни в законе о регистрации, что может привести к возникновению затруднений в правоприменительной практике.
Дело в том, что ст.
164 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию сделок с недвижимостью в случаях и порядке, предусмотренных ст.
131 ГК РФ и
законом о регистрации.
Но ст.
131 ГК РФ предусматривает лишь виды подлежащих государственной регистрации прав на недвижимость, но не виды сделок, подлежащих такой регистрации.

Можно было ожидать, что закон о регистрации внесет некоторую ясность, но этого не произошло.
В п.
1 ст.
4 данного закона указывается, что государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.
ст.
130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
Таким образом, ст.
164 ГК РФ отсылает к закону о регистрации, а
закон о регистрации к ст.
164 ГК РФ, и круг замыкается.
К сожалению, принятие названного выше закона не способствовало стабилизации положения и заполнению правового вакуума, что естественно повлекло за собой неоднозначное толкование гражданско-правовых 1 Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право: Общие положения.
-М.: Издательство «Статут», -1998.
-С.
285.


[стр.,97]

97 норм, а это, в свою очередь, может повлиять на наступление гражданскоправовых последствий.
По мнению М.И.
Брагинского1 п.
1 ст.
164 ГК РФ в сочетании со ст.
131 ГК РФ дает основание сделать вывод, что обязательность государственной регистрации распространяется на все сделки, которые имеют своим предметом недвижимость.
С данной точкой зрения можно было бы согласиться, если считать, что законодателем используется понятие «сделка» как синоним понятия «переход права».
Но, поскольку
эти понятия тождественными не являются (см.
письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 г.
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»), утверждение об обязательности государственной регистрации для всех сделок, является спорным.

Это подтверждается и тем, что законодатель, отдельно выделяя случаи обязательной регистрации определенных сделок (часть вторая ГК РФ) не установил это требование в виде общего правила для всех договоров имеющих своим предметом недвижимость.
Отсюда можно сделать вывод, что регистрации подлежат сделки только при наличии прямого указания законодателя на необходимость в такой регистрации.
Вместе с тем возможность разных толкований все-таки остается, а на практике в вопросах, связанных с недвижимостью, необходима максимальная определенность.
Поэтому считаем целесообразным предложить законодателю внести ясность в рассматриваемый вопрос путем дополнения закона о регистрации положениями, позволяющими четко отграничить регистрацию сделки от регистрации прав и их перехода.
В юридической литературе неоднократно отмечалось, что система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с * 7 1 См.: Брагинский М.И.
Комментарий к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
-М., -1998.
-С.
7.

[Back]